本文是由Annie Lim撰写

星展集团(DBS)的目光正瞄准星狮地产(Frasers Property),由于预期有多个动力将推动其估值走高。基于星狮地产在星狮日举行的简报会,我们将探讨它旗下多家上市公司,为何分析师对其前景那么兴奋。

首先,集团正计划在欧洲购买产业来扩张其在当地的版图。欧洲吸引之处是其房地产都属于永久业权,换句话说集团可以永久拥有这些资产,而新加坡的产业大部分是属于99年期。此外,尽管环球处于升息趋势,但欧洲的融资成本依然维持低企

星狮地产预期会购入英国的商业园及德国的仓库和产业来巩固其在欧洲的地位。集团的估值也打了折,因为星狮地产旗下的股票及房地产投资信托(REIT)的流动性减低。不过,DBS认为这些股票的估值遭到大幅折扣是不合理鉴于星狮地产的前景稳健,我们从星狮地产的REIT(像星狮商产信托(Frasers Commercial Trust))产生高于平均的获益率便可见一斑。

此外,星狮地产的财务表现也十分稳定,从其产业而来的经常性收入在1Q18占了其息税前盈利的78%。再者,星狮地产的组合也十分多元,因为其超过60%以上的收入是来自海外。除了地域外,其组合的产业也来自不同领域,包括住宅、办公楼及工业厂房。

不过,集团也面对一些关键风险,好像新加坡住宅价格的升幅比预期低,这对集团来说十分不利,鉴于为了从价格回升受惠,它已经增加不少土地。
此外,澳洲经济放缓也令集团在当地的现有项目受冲击。不过,星狮地产在澳洲的项目是位于地价偏高的区域,因此,投资者大可放心,这些项目应该依然有利可图,

投资者也应注意,星狮地产的负债比很高,其净负债资本比为84.3%,比业内平均为高。解决这个难题的方法是星狮地产把其资产再循环,注入其多个REIT来减低负债比。

1. 星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)

星狮地产信托下的两个重要商场是长堤坊(Causeway Point)和纳福坊(Northpoint) ,因为它们都靠近大型交通枢纽,人流量极高。此外,这两个地点的人口也不断增长,附近也没有可媲美的商产与其竞争。由于它过往都能够带来双位数字回报,它未来的表现应该不错。

2. 星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)

星狮商产信托(FCOT)预期可以从新加坡办公楼市场的复苏中受惠,因为其组合内的37%产业都包含了自动加租的条款,这可帮助其盈利自然增长。FCOT也在英国购入了Farnborough商业园,后者将刺激其收入及盈利增长。

总的而言,投资者应留意FCOT的货币风险,尤其是兑澳元及英镑。不过,这些风险大致上已经得以对冲。

FCOT计划通过更多收购来扩大其在英国的版图。

3. 星狮物流工业信托(Frasers Logistics & Industrial Trust)

悉尼及墨尔本的租金上升肯定令星狮物流工业信托受惠,而其长达6.8年的加权平均租约期限(在新加坡REIT中最长)显示其收入透明度很高。

在租约内也包括了租金每年增加3.1%的条款,意味着给予投资者的派息也会稳定增加。

展望未来,星狮物流工业信托将会增加其在澳洲的资产,并将会扩大在欧洲的版图。

4. 辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)

辉盛国际信托(FHT)的资产遍布多个地域,这个优势让其盈利受到支撑,不会受到任何单一市场的差劲表现过度影响。

随着新加坡的酒店领域向好,FHT应可从中受惠,这将可以抵消悉尼的增长放缓。FHT面对的主要风险是英国脱欧可能导致来自企业的需求减低及英镑疲弱。英国最低工资上涨也将令FHT的毛利受损。不过,英镑疲弱也有其好处,因为更多人会到英国旅游,从而对酒店房间的需求也提高

大致上,FHT将会进行更多收购,鉴于其负债比相对低,只得33%。

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