本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

看来,新加坡的房地产市场在去年(2017年)已开始复苏。最近的住宅产业集体出售浪潮意味着发展商又再累积地皮,加上办公楼租金出现回升的初期迹象也似乎告诉我们房地产市场整体上已达到一个平衡点。因此,预期房地产投资信托(REIT)及其他形式的地产投资或会在今年带来正面表现。

尽管新加坡房地产市场看起来十分吸引人,但我们依旧认为,分散投资本区域的REIT对新加坡投资者而言,会更加妥当。原因为何?

首先,多个亚太区市场在过去二十年录得稳定增长。亚太区于2001年迎来本区域的首个房地产投资信托——日本上市的Nippon Building Fund。在这之前,REIT只不过是澳洲和纽西兰市场的一个小板块,共有24个信托,至1999年底的总市值为78亿美元。

REIT市场从此茁壮成长,并几乎每年都取得增长。到了去年底,亚太区共有245个REIT,总市值达到3,300亿美元。这些REIT是在澳洲、日本、新加坡及香港挂牌上市,而在台湾、马来西亚、泰国及印度等市场的规模比较小。数个在新加坡或香港挂牌的REIT是专门投资于中国和印尼资产。

此外,个别REIT的规模也随着时间而扩大。1999年,亚太区REIT的平均市值为3亿2,500万美元,市值中位数为1亿3,300万美元。到了2017年,亚太区REIT的平均市值为13亿5,000万美元,市值中位数为5亿6,800万美元。一般而言,一个市值超过10亿美元的REIT应足以吸引投资者的目光以及达到一定的交投量。如此看来,亚太区REIT如今已十分成熟,并成为一个独立的投资领域。

投资者应采取区域性策略的另一个原因是,散和多元化有助于取得稳定的收入增长及投资回报。打个比方,亚太区整体REIT的股息获益率从2016年4.4%上升至2017年的4.68%。投资者不但从更高的获益率中受惠,派息提高也刺激REIT的股价走高,因此2017年的总回报超过11%。

我们认为,这证明利率上升对REIT而言未必是坏消息。事实上,利率上升往往是发生于经济扩张时期,一般上物业租金也会攀升,进而有助提高REIT的业绩及派息。另一方面,固定收入投资工具如债券却无法带来收入增长。

虽然新加坡房地产市场的短期前景向好,但新加坡投资者目前无须大动作地调整投资组合。不过,我们可先了解一下自己有哪些选择,或许在今年余下日子能派上用场,尤其是那些正考虑套利,然后再进场的投资者。

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