REIT(房地产投资信托)深受新加坡投资者热爱。随着联储局的加息周期进入初段,投资者开始对REIT的前景有点担忧,那么投资者应如何在加息的环境中投资REIT?

进军海外市场的REIT是不错的选择

过去,投资者认为在新加坡以外地区发展的REIT并非上选。其中一部分原因是担心外汇风险加上对海外市场不熟悉。星展集团(DBS)认为,有意投资REIT的投资者应学习接受并了解REIT的海外扩张目标,因为海外扩张有助于S-REIT(新加坡房地产投资信托)取得更稳定的每单位派息(DPU)增长以及加强公司的抗险能力

星展集团指出,一个经过深思熟虑、致力于取得正面收益(经风险调整)的海外扩张战略将有助于REIT在未来跨越运营上的障碍。此外,在战略上作出改变也让REIT有机会接触诱人及增长的市场,并加速盈利及DPU的增长前景。

由于多数新加坡产业属于租赁业权(30或99年),进行海外扩张也让REIT有机会获得更多永久业权的产业

进行海外扩张的REIT应注意4个准则

除了致力于增长外,REIT也应注意降低海外扩张的风险。以下是星展集团认为投资者对在海外发展的REIT应留意的4个要点。

首先,那些不只是看重DPU增长,而是慎重保护其净资产值的REIT更值得投资。其次,REIT应该在那些与现有投资组合有着相似地域风险的国家进行海外扩张,以避免房地产管理不善。再者,投资相同资产类别的REIT可从海外扩张中获得最大的益处。最后,要进行海外扩张的REIT若有规模庞大的保荐商支持,将有助于公司在海外建立稳固的业务。

哪些次领域的REIT适合在海外扩张?

然而,并非所有REIT都适合在海外扩张。

零售REIT:应维持在本地投资

DBS指出,尽管电子商贸迅速崛起,新加坡的零售市场依然是REIT的天然港湾。仅投资本地零售产业的REIT相对有优势,因为向海外扩张可能面临更激烈的电子商贸竞争

酒店REIT:宜全力向海外扩张

相对于其他次领域的REIT,酒店业具有独特的地位。酒店通常是由全球连锁集团管理,后者在不同的海外市场已建立举足轻重的地位,同时也具备这些市场的专业知识。

酒店REIT向海外扩张具备许多优势,包括有助其在新加坡酒店业进入淡季时补其不足。此外,由于酒店业属于波动不定的领域,海外扩张也可帮助酒店REIT维持更稳定的DPU。

工业REIT:有必要进行海外扩张

与酒店REIT相似,工业REIT若将投资组合扩大至其他国家,也可帮助其抵消新加坡工业市场低迷时带来的冲击。此外,新加坡REIT的土地使用权只得30年,因而削弱公司的净资产值,这种情况也可通过海外扩张得到缓解。

办公楼REIT:减少新加坡市场低迷带来的影响

相对于工业REIT,办公楼REIT的情况较好,因为新加坡的商业用地拥有长达99年的土地使用权。尽管办公楼REIT面对的净资产值稀释压力相对较小,进行海外扩张仍有其优点,因为这可减少新加坡办公楼市场低迷时带来的影响

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