本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

上个月(2018年4月)澳洲房产基金协会(Property Funds Association)召开年度会议,大会标题为“新视野:探索房产界新商机”。传统房地产在过去数年扶摇直上,而机构投资者和它们的地产经理已开始把目光投向其他种类的房地产如学生宿舍、多户住宅(multifamily)以及医疗保健房地产。这些另类房产不但能带来额外收益,但更重要的是,它们可能在下一个投资周期成为机构投资者青睐的资产。

几十年前,商业房地产涵盖的两大领域是办公楼和购物中心。这类物业稳定的现金流入往往与其他大企业挂钩。譬如,出租办公楼给大银行实际上是该物业与这家银行之间“互相牵绊的契约”。机构投资者向来十分愿意投资房地产来赚取丰厚的租金收入,以对冲通胀,同时长期拥有所购置的物业或通过价值提升策略来让物业逐渐升值。

当机构投资者开始投资某种资产时,其他种类的资产也会在不久之后成为机构投资者的目标。最凸显的例子是物流资产。随着物流业者把营运活动自动化,他们需要规格非常精准的设施来经营业务,例如一根位置不当的柱子将有碍机器人操作,但却不会妨碍行动灵活的员工完成工作。

此外,落户于某个物流中心的业者如果有意搬迁,这将是一项耗资不小的庞大过程。因此,物流业者会特别委托地产商量身打造物流中心。一些房地产投资信托(REIT)及业主趁着这股趋势,根据客户的要求来发展物流中心,但前提是,该客户必须在动工之前签订长达数十年的租约。

于今年1月从新加坡交易所除牌的普洛斯(Global Logistic Properties)正是一个好例子。其各个发展项目的客户皆是卓著的租户,因此能减轻营运风险。项目竣工后,相关物业与其他办公楼和零售业物业的出租形式大同小异,并通常是与一家大型上市企业签署长期租约。这种为租户量身打造设施的项目逐渐获得机构投资者的青睐,久而久之,物流地产被视为一种由机构投资的房地产类别。

对许多地产经理而言,某种地产成为机构投资者宠儿的过程或会带来获利良机。机构投资者对某种物业进行投资会把相关资产的投资需求提高,有时候,资本收益率会受压,无论房地产整体市场出现怎样的走势。虽然相关资产的资本收益率或会受抑制,但之后往往会令资产一次过地升值,因此机构投资者和它们的资产经理时不时都会留意下一个目标的出现,以物色下一种值得投资的房地产。

在新加坡,酒店REIT及数据中心REIT似乎有机会成为机构投资者的新宠。举个例子,万豪集团(Marriott Group)于1993年分拆为Host Marriott (HM)及万豪国际(Marriott International)。HM是拥有万豪旗下所有实体资产的一个酒店REIT,万豪国际是拥有万豪品牌与经营概念的酒店营运商。此举让那些不谙酒店业务的机构投资者及其他投资者有机会涉足于酒店物业买卖。这些投资者可聘请酒店营运商(例如上述的万豪国际)来帮助他们经营旗下物业。新加坡上市的酒店REIT不尽相同,有些包含某酒店集团的物业,并由姊妹公司营运,另一些则由第三方营运商负责经营。

另一方面,数据中心需求与日俱增令机构投资者对这个领域虎视眈眈。从银行乃至科技巨头,各行各业的大公司都必须操作自家的电脑伺服器场(server farm)。许多企业对这类设施都有具体的规格要求,譬如银行储存了非常私人的资料,因此银行所租用的数据中心必须具备特殊的保安措施。与早年的物流设施市场相似,REIT及其他房地产业者也看准潜在租户的需求各异而愿意发展量身打造的数据中心。

投资REIT或商业房地产的初期理由或许是为了赚取租金收入。不过,当房地产业越来越多姿多彩,非主流的房产类别崛起时,投资者应考虑把资金注入办公楼和零售业楼面以外的房地产。

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