步入2018年下半年,集体出售热潮还未有消退。据报,单单在6月第一个星期便有多个房地产准备集体出售,这些产业包括西班牙村庄(Spanish Village)、加东商业中心(Katong Plaza)、吉士德阁(Gilstead Court)及伊丽莎伯大厦(Elizabeth Towers),它们的总叫价达到18亿元。

本地投资者对新加坡产业市场缺乏土地的情况一点也不陌生。随着集体出售活动在今年初开始增加,投资者也马上看准一些声誉卓著的发展商进场,像城市发展(City Developments)华业集团(UOL Group)。不过,当投资者对新加坡发展商一拥而入之际,他们却忽略了一些可从产业上升周期中受惠的股只。

在这群“不大明显”的股只里,APAC 产业(APAC Realty)引人注目,因为在住宅市场的复苏中,它是最能从中受惠的股只。毕竟,发展商将会陆续推出项目在市场竞争,而这些项目需要代理商来营销和出售。

从市场主导地位及业内的顺风中受惠

作为本地最大规模的房地产经纪行之一,并且是业内唯一在本地上市的经纪行,APAC产业的主导地位让其可以从本地潜在的交易量及交易价值的升势中囊括大部分收益。以交易价值而言,集团的房地产服务品牌,家喻户晓的ERA产业(ERA Realty)估计在新加坡住宅市场占了大约38%份额。

ERA Realty的经纪阵容强大,截至2018年3月22日大约有6,053 名注册经纪,让其可以接触各式各样的潜在买家。相应地,地产商也乐意邀请ERA Realty作为它们的新楼盘代理。直至3Q18,ERA Realty准备代理的住宅单位大概超过1万1,000个,后者来自超过20个新项目。这个数字已经是其2017年全年数字的翻倍有余。

还有就是,重新发展的集体出售地皮数目越来越多,这将为现有的住宅供应量添加更多单位。 再加上买气旺盛,这将推动房地产经纪行的盈利走高。

市区重建局(URA)指出,即将推出的住宅单位大概有2万零100个,其中1万3,200个是来自集体出售地皮,余下的6,900个是来自政府出售的土地。这些单位大部分将会在今年底至明年推出市场出售,并会在2021年及之后落成。

1Q18表现带来的启示

APAC产业的1Q18表现让市场预期它将可以再次取得全年佳绩。 1Q18的总收入增加56.7%至1亿零520万元,其房地产经纪及相关服务占了收入的一大部分,年比增加57.3%至1亿零370万元。余下的150万元收入包括商品销售、课程训练收费、产业顾问收费、租金收入及利息收入。

随着集团提供更多经纪服务,服务成本(主要是分配给代理的佣金)上升62%至9,230万元。总营运成本微升6.2% 至580万元,主要因为业务量增多需要更多人手。

毛利方面,APAC产业的1Q18毛利率从15.1%微跌至12.2%,这可能是因为分配给代理的佣金提高,鉴于产业市场情绪好转,因此,投资者不需过度担忧。无论如何,强劲的1Q18营业额增长推动盈利提高46.8%至590万元

接下来几个季度,集团从FY18推出市场的新项目中,获代理发售的单位逾翻倍,如果这些项目的售出率高,这将推动APAC产业的盈利走高。不要忘记,楼宇单位的成交价越来越高,以及可能有更多项目陆续推出市场并可能交给APAC产业代理。

如果APAC产业售出1万5,000个单位,平均每单为售价为180万元,以及假设APAC产业收取1%作为经纪佣金,集团将可以从新单位获得大约2亿7,000万元佣金收费。这并不包括APAC产业在多个集体出售项目中被委任为营销代理可以获得的经纪收费。自2017年以来,当产业市场稳定复苏之际,APAC产业营销及售出价值5亿7,160万元地皮。

收益率不错;估值不苛求

尽管表现提升,APAC产业的股价表现却落后于大市。在2018年3月攀升至1.26元52周高位后,这只股开始下滑,目前稳守在0.89元,相当于年初时的水平。

无论如何,APAC产业目前只是以不苛求的12.2倍过去12个月本益比在交易。集团在FY17派发每股0.02元股息,意味着派息率为大约27%及股息获益率为不错的2.2%。随着本地产业市场的前景越来越明朗,投资者可预期APAC产业或会提高派息,让其股票更为诱人。

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