本文由Annie Lim撰写

易商红木信托(ESR-REIT,下称易商红木)与亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust, 下称VIT)即将合并成为新加坡规模第四大的工业REIT(房地产投资信托),合并后管理资产将高达30亿元。投资者如何从此次合并中获益?

合并方式

此次合并将是一次历史性的合并,因为若取得成功,这将是史上第一宗S-REIT(新加坡房地产投资信托)合并的案例。易商红木提出通过信托计划的方式进行合并,公司将支付VIT股东每单位0.96元的偿付金额,单位价与账面值比约为1.26倍

偿付金的其中10%将以现金支付,其余90%则以发行股票的方式支付。两家公司合并后,公司将发行新的易商红木单位给股东,发行价为每单位0.54元。投资者每持有1个VIT单位,将可获得1.78个新的易商红木单位

合并带来的影响

两家公司合并后,规模将上升为大型REIT,而这会影响其估值。分析师认为公司的估值将会上调至与大型REIT相当的水平。

除此之外,大型REIT通常具有较低的信贷息差。联昌国际估计,2019年融资成本可能下降约10个基点至3.45%。分析师预计新加坡工业地产市场将“触底反弹”,这对公司是有利的。在获得VIT的盈利贡献后,易商红木的2019年的每单位派息可能上升12.8%。尽管如此,短期内,鉴于公司“持续疲软及进行资本管理”,2018年的每单位派息预计减少约6.3%。

此次合并也改变了易商红木的资产构成,高规格的工业和商业园产业占比从29%增至46%,因此可进行更多提高盈利的业务。

潜在风险

尽管此次合并可提高易尚红木的收益率,但由于公司以VIT当前账面值1.26倍的价格收购VIT,这将稀释公司的净资产值。这意味着公司支付的价格高于它将获得的资产价值。

此外,另一个潜在风险是UE BizHub East商业园的收入支持将于今年11月终止。这是一笔相当可观的数目,占据了VIT净产业收入的11%。然而,联昌国际认为UE BizHub East商业园及亿达商业园(Viva Business Park)的增长将有助于填补这笔收入的空缺。

对此,联昌国际指出,“此次合并对易尚红木信托的估值仅有轻微的正面影响”,认为合并可能带来的直接回报可说是微不足道。然而,合并后的易商红木产业组合更加多元化,应可提高其抗险能力,同时增加接触高端租户的机会。此外,在一个强劲的保荐商支持下,这家新的REIT必能引起投资者的兴趣。

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