作为全球增长最快的经济体之一,中国不同凡响的增长却被其电子商贸市场的惊人表现盖过。中国电子商贸的巨大升势是受到千禧世代及以移动设备为重心的消费者推动。易观(Analysys)的分析数据来看,中国电子商贸市场目前的规模大约是美国的3倍,2017年的网上总零售额估计超过9,700亿美元。

尽管中国已经是世界最大的电子商贸市场,但我们看到的可能只是一个开始。原因之一是中国拥有超过7亿5,000万名互联网用户,但这只不过占其14亿人口一半多一点。相比之下,美国的互联网用户占其总人口大约80%。两者的差距意味着中国电子商贸市场还有很多增长空间,因为中国人民继续以惊人的速度采用互联网。

还有就是,中国多达5亿(仍在增长中)的中产消费者正在以他们不断增加的可支配收入来塑造及推动国家经济。虽然中国电子商贸领域依然在明显增长,但对电子商贸的物流资产投资似乎有点不足,意味着相应的潜在回被忽略。

运通网城REIT(EC World REIT,以下简称运通网城)是本地上市的新加坡房地产投资信托(S-REIT)中,唯一看中了这个潜在回报,它在中国拥有电子商贸物流及专门的物流资产。《股市资讯》有幸与运通网城的管理层会面,探讨更多关于中国电子商贸物流的营运环境。

顺风顺水

中国零售电子商贸市场的规模预期至2020年增长至9万4,000亿人民币(1万4,000亿美元),显示从2015年起的五年里,年复合增长率为19%。中国电子商贸的成功全赖获得实体物流基建的支持。

中国物流业正在出现大变革。在网上购物,很多时候,包裹在一两天内就送达家门。 传统仓库大部分是用来储存大型包裹,但电子商贸仓库是专门处理小型物件。“分拣包装( pick-and-pack)”的运作,说明为何电子商贸物流中心的周转率能够大大提高。

不过,随着中国网上零售数字持续飙升,中国电子商贸物流资产也需要同步增长。举个例子,中国的人均仓库面积只得0.6平方米,而美国的数字大约为人均7.6平方米。仓库密度的差距意味着中国物流市场的严重不足,尽管其需求比美国高出许多。

目前的营运条件对中国电子商贸物流资产商像运通网城十分有利,因为在持续供需紧张的形势下,租金保持高企。

物流组合

运通网城的组合大部分是位于中国杭州市。杭州是电子商贸巨子阿里巴巴(Alibaba)的发源地,并且被誉为电子商贸首都,它在2017年的国内生产总值(GDP)达到1万3,000亿人民币。刺激杭州市收入增长全赖电子商贸领域,杭州统计局指出,电子商贸业正以36.6%的惊人步伐增长。

运通网城在杭州的产业包括:崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、北港物流一期、富恒仓储及恒德物流,后者是一个专门为中国烟草(国营企业)储存价值20亿美元烟草的仓库。

武汉市的产业(武汉梅洛特)是运通网城自2017年上市后首个收购的物业。这个在2018年4月以1亿4,500万人民币购入的产业租给了一些中国规模庞大的电子商贸平台像京东(JD.com)和当当(DangDang)。京东在美国纳斯达克交易所上市,市值超过700亿美元。另一个有利因素是武汉的经济增长也比全国平均来得快速。武汉在2017年的GDP增长12.6%至1万3,000亿人民币,而全国平均GDP增长为6.9%。

ECREIT A

共生关系

运通网城背后的保荐商是声誉卓著的中国仓库开发商富春控股集团(富春),它是阿里巴巴物流子公司菜鸟的合伙人。富春拥有运通网城的42.2%股权。

富春在菜鸟的投资有助其为中国电子商贸业务及物流公司打造了一个开放、透明和共享数据的平台。这些宝贵经验让富春有能力开发一个综合智能物流仓储服务平台“如意仓”。

大部分S-REIT是以业主出租的方式运作,但运通网城的业务管理、系统和 运作均由如意仓监督,后者也是其主租客。如意仓从其提供的服务赚取手续费,其客户包括了全球最著名的品牌,像宝洁(P&G)、百事可乐(Pepsi)、阿里巴巴、京东及唯品会(vipshop.com)。这个共生关系确保运通网城及其投资者获得稳定的租金收入来源。

ECREIT B

为增长融资的借贷空间很大

我们比较担忧的是运通网城的加权平均租约期限(WALE)较短。以净出租面积计算及假设注入武汉梅洛特产业,运通网城的WALE截至2017年12月31日为2.9年。相比之下,大规模的工业S-REIT像腾飞房地产信托(Ascendas REIT)及星狮物流工业信托(Frasers Logistics and Industrial Trust)的WALE长达4年至6年。

为此,运通网城的管理层解释, 电子商贸的物流资产租约一般上较短,尤其在中国,原因是供应受限,资产业主有较强的叫价能力及有较大优势要求较高的租金。事实上,管理层透露,在其中一些产业,他们婉拒了一些毛利较低的客户。

这证明了电子商贸领域拥有强劲的前景。展望未来,集团将探讨收购更多产业来从中受益。 截至1Q18,运通网城的总负债与资产比只得28.5%,比S-REIT的45%顶限低出许多,让其拥有大约2亿5,000万元或约12亿人民币的借贷空间来为收购融资

接下来,运通网城拥有优先权买入两个电子商贸物流产业,总楼面面积达到31万6,420平方米。其潜在扩大组合的总楼面面积可以提高42.3%至106万4,759平方米。

还有就是,在2018年4月,富春与新加坡物流服务供应商叶水福集团(YCH Group)签订了合作协议。最新的发展让运通网城拥有专利权从叶水福集团购入13个物流房地产。叶水福集团的业务遍布东南亚16个国家。一旦完成任何潜在收购,这将意味着运通网城的足迹向中国以外,沿着一带一路迈出阔步。

价格便宜,获益率诱人

尽管拥有不少投资优势,运通网城的股价在去年升高至0.81元高位后回落。目前,它只是以0.72元交易,意味着其股价与账面值比为0.78倍。换句话说,运通网城是以账面值的22.6%折扣交易。

基于FY17的6.025分每单位派息(DPU)及假设DPU得以维持,其指示性获益率大约为8.4%,让运通网城成为新加坡上市股票中获益率最高的一只。那么,为何其股价节节败退?

在中美贸易关系日益紧张之际,投资者担心运通网城可能会受到影响,尤其是其港口设施对国际贸易高度依赖。不过,这么大的折扣似乎有点不合理,并为投资者提供了足够的安全边际。

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20180703/58146/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->