任何指数或股票出现20%调整是属于看跌;有些人说20%调整预示熊市到来。随着集体出售(enbloc sales)活动及新楼盘接踵而来,新加坡产业市场似乎一片好景,但产业股却举步维艰。

产业发展商在2017年通过集体出售活动买入价值81亿7,000万元产业。单单在1Q18,市场吸纳了大约价值58亿3,000万元的集体出售项目。

奇怪的是,目前实体产业(physical properties)及产业股的走势背道而驰,而我认为原因只有一个,就是市场不预期实体产业的涨势得以维持。 我们必须记住,股市是经济繁荣的领先指标,因此,以目前情况而言,产业股的股价告诉我们,实体产业市场可能过热。

新楼盘及集体出售的价格(基于每平方英尺每容积率)依然在走高,但产业巨子像凯德集团(CapitaLand)、城市发展(City Developments)、永泰控股(Wing Tai Holdings)及豪利控股(Oxley Holdings)的股价一直走低,后者在2017年的集体出售市场十分活跃。

不协调的现象是由那些因素引起?

1. 利率升高

利率升高对产业市场不利,它令自住买家的借贷成本增加,而发展商的项目成本也相对提高。当衰退出现时,负债高的发展商受到的打击最大。
当买入产业股作长期投资时,我们需要查看发展商的负债比(贷款水平)。庞大贷款令公司在周期性衰退时破产的近期例子就是油气公司。

2. 经济衰退

无论贸易战是否开打,有些经济师预期环球经济在2019年将会放缓。显而易见,经济放缓将会对产业销售带来冲击,尤其是中国经济放缓,因为新加坡房产的销售对象很大部分是中国买家。

3. 供过于求

虽然政府表示组屋供过于求的情况已经解决,但组屋转售价及私人住宅转售价还没有大幅回升。 集体出售热潮将为市场注入大量私宅单位,但有没有足够买家去吸收这些新单位还是一个未知之数,尽管许多人从集体出售中受惠,摇身一变成为百万富翁。

城市发展(City Developments)

在2018年3月13日升高至13.59元后,城市发展的股价一直走低。截至7月2日,其股价收报在10.88元,但它在6月份最后一个交易日一度跌至10.70元低位。从13.59元高峰至7月2日的10.88元收盘价,城市发展的股价下跌总共19.99%,差点掉进熊市

CDL

凯德集团(CapitaLand)

在2018年1月最后一个交易日,凯德集团收报在3.87元。它在7月2日的收盘价为3.14元,意味着在过去5个月里,它下跌了18.86%

Capitaland

永泰控股(Wing Tai Holdings)

在2017年10月及2018年1月形成的双顶是永泰控股的致命伤。从2.44元高位,它的股价至7月2日收报在1.98元,并在6月25日曾一度跌至1.89元。从2018年1月至7月2日,永泰的股价下跌了总共18.85%

WingTai

豪利控股(Oxley Holdings)

豪利控股是集体出售活动的领跑者,尽管如此,它的股价大幅下跌。在2018年1月,它的股价升高至0.60元,但目前是以0.405元交易,跌幅达到32.5%

Oxley

颜子玮(Gabriel Gan)是AmFraser Securities的前副总裁。后来他加入了DMG Securities(现在改名为RHB Securities),也是出任副总裁一职。在经纪行的日子,它负责证券工作,包括顾问角色及为客户处理企业融资交易。

自2001年以来,他曾获媒体邀请(新传媒及报业控股)表达他对股市的意见。电台方面,他与95.8FM合作超过10年;现在他每逢星期三及星期四早上在报业控股的96.3 FM以华语发表他对股市的意见。电视方面,颜子玮曾经出现在亚洲新闻台(Channel NewsAsia)、前U频道及8频道不同的财经节目包括早安你好、狮城有约及财经追击。报章方面,他还有为联合早报、联合晚报及新明日报提供股市及经济的评论。此外,他也曾经是已停版的《我报(My Paper)》的专栏作家。

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