美国联储局在2018年6月13日的议息会议中把基准利率提高至1.75%至2%,并暗示接下来将会加息两次,意味着今年总共会加息4次。虽然6月份的加息是在市场预期之内,但加息步伐加快依然令投资者感到不安。债券及高收益工具像房地产投资信托 (REIT) 受到最大的打击,从富时海峡时报房地产投资信托指数从年初下跌超过9.4%至2018年6月25日报774.83点便可见一斑。

本地上市REIT按它们的获益率排列,我们注意到首五名中有三名是来自工业REIT,而速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT,以下简称速美)排在第三名,紧随在力宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)及亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust)之后。随着速美的FY17每单位派息(DPU)为0.05712元,而其截至2018年6月25日的收盘价为0.65元,其8.8%的历来获益率肯定让它成为十分诱人的收益股。然而,我们注意到3个重要因素可能会影响速美的未来派息。

工业厂房的前景低迷

裕廊集团(JTC)的工业房产季度报告显示,整体工业房产市场的1Q18出租率年比微跌0.4个百分点至89%

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相应地,工业房产的租金及价格指数也比上一个年度分别下跌2%及3.6%

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展望未来,估计在2018年,市场将会再添加140万平方米工业厂房。不过,在过去三年,市场平均每年对工业厂房的需求只不过为大约120万平方米,因此,本地工业领域在短期内可能继续保持低迷。

与此同时,商业园的防守较强,截至4Q17的整体出租率年比提高4.4个百分点至85.7%,由于持续没有新商业园推出市场。不个,每月总租金中位数下跌4.7%至每平方英尺4.09元。

速美的组合拥有两个商业园,分别是Eightrium @ Changi Business Park及位于Fusionopolis Walk 1号的Solaris大楼。这两个商业园占集团资产组合的38.5%,并且对其组合的整体收入扮演着一个重要角色。

不过,有迹象显示,商业办公楼租户为了节省租金而搬迁至商业园的趋势放缓。对商业园的净新需求在2015年见顶后,过去两年逐渐下跌,因此,我们猜测,商业园租金从2009年至2013年出现的强势可能开始恢复至正常水平

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多名租户拖欠租金

事源于2016年5月,当速美向其最大租户Technics Offshore Engineering 追讨接近220万元租金及其他欠款提出诉讼。出现问题的产业是位于罗央大道(Loyang Way)72号,后者是从Technics Oil and Gas 通过售后回租协议在2015年买入。受到裕廊集团的出租条款限制,速美只可以把该房产总楼面面积的30%出租给非海事岸外和油气租户。截至2017年12月,罗央大道 72号的出租率只得27%,因此,它持续令集团的收入受压。

速美十大租户之一,NK Ingredients,也出现欠租情况。 速美在2018年3月的最新公布显示,它已经收到已开账单的款项及原保险押金的一半款项,租户将分期偿还余下欠款。一旦NK Ingredients接下来未能够如期填补保险押金的余款,速美将可能面对提早终止租约的风险。

在与NK Ingredients的纠纷还未有解决的当儿,另一个租户KTL Offshore也拖欠租金。速美已经在2018年2月把KTL Offshore 产业出售给SB (Pioneer) Investment来减低集团面对海事岸外和油气领域的风险,而5,500万元的销售收益将用来减低债务。

随着速美的租户接二连三拖欠租金,速美组合的收入清晰度实在有点令人担忧

租约架构欠佳

速美组合的两个商业园及9个工业房产目前全部是租赁产业,余下年期为20年至50年不等。 值得注意的是,余下租赁年期少过30年的产业占了组合总楼面面值(GFA)的23.7%,后者为速美的FY17总收入提供22.6%贡献;但如果我们计算余下租赁年期少过40年的产业,这些数字大幅跳升至45.5%及40.6%。换句话说,如果速美的组合维持不变,再多40年,速美接近五分之二的收入将会消失。

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虽然速美的租赁产业短期而言不会构成很大问题,但实际上,我们乐于看到其组合能添加更多永久业权产业。我们赞同速美的管理人扩大集团的投资目标,在澳洲探讨商机买入永久业权或土地年期较长的产业。不过,在一个不熟悉的市场及在没有装备知识和经验下,这次的进军能否成功巩固其组合还是一个未知之数。

此外,Solaris的主租约在2018年8月期满是另一个令人担心的因素。SB (Solaris) Investment的主租约是一份三净租约(业主免责租约),并且包括了每年加租3%的条款,租约期从2013年8月收购日开始算起,为期五年。从主租约过度至多租户租约一般来说不被看好,因为产业的营运及维修成本将会较高;潜在出租率较低及未来租金收入波动较大。

派息持续减少

速美的DPU在过去三年的年复合增长率为负6.2%,从FY15的0.06487元降至FY17的0.05712元,原因是可分配收入减少及发行单位增加。1Q18的DPU 年比进一步下跌11.1%至0.01324元,主要是因为收入及净产业收入减少,我们认为这不是一个好现象。

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