新加坡房地产投资信托(S-REIT)一直以来都受到新加坡投资者的追捧。不过,随着利率提高,似乎投资者对REIT的兴趣递减。不过,星展集团(DBS)提出4个理由,说明为何现在是投资REIT的大好时机。

S-REIT不是债券,两者不可相提并论

近来投资者及市场对REIT提高警觉,原因是利率提高及过去5年的估值偏高。不过,DBS认为投资者及市场对推动REIT价格的因素有些误解。毕竟,REIT不是债券,而利率提高所带来的冲击将受到租金预期上涨所缓冲

DBS指出,投资者错误地把REIT与债券(或固定收入)投资画上等号,因此以不适合的时段来进行估值。虽然DBS承认目前的获益率及获益差价达到5年低位(市场出现潜在衰退的警号),但它指出,供过于求、租金下跌及停滞不前的业务环境已成过去

REIT 的宏观前景乐观

展望未来,REIT领域将面对一个供应压力纾缓、经济比较蓬勃及租金上升的环境。因此,DBS认为投资者应该对S-REIT重新评估,以比较长的历来往绩及以新加坡产业市场未来几年的升势为大前提进行对比。

过去6个月出现一连串添值收购

S-REIT在过去6个月宣布了一连串收购行动,总值约为50亿元。腾飞印度信托(Ascendas India Trust)、远东酒店信托(Far East Hospitality Trust)、吉宝数据中心REIT(Keppel DC REIT)、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)及宏利美国房地产投资信托(Manulife US REIT)均在它们的核心市场扩大版图。 最值得注意的交易包括星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)、丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust)、星狮物流工业信托(Frasers Logistics & Industrial Trust)及凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)首次向英国、荷兰、日本及德国进军。

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并购增长策略被市场低估

DBS指出,市场低估了S-REIT的并购增长策略。这些收购项目不单只可以抵消利率上升带来的冲击,也可以加快每单位派息(DPU)的预期增长。DBS认为,DPU前景甚为乐观,并将有助推高股价

除了推动DPU增长外,收购计划也可以令盈利质素改善,因为S-REIT的防守能力将加强及业务和版图更为多元。此外,通过海外收购永久业权产业也可以为净资产值(NAV)稀释(尤其是新加坡产业在中期接近租赁期末的时候)的下行风险带来保护。

DBS首选的REIT包括办公楼及酒店领域

鉴于办公楼及酒店领域在来年的单位供应量将会减少,因此它们的租金/客房收费将会取得最大增幅。DBS认为,现在是时候买入这两个领域的一些REIT,而DBS的首选包括凯德商务产业信托、新达信托(Suntec REIT)及城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)。

DBS 也表示,星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)近期的DPU增长十分强劲,值得大家多加留意。

凯德商务产业信托: 买入, 目标价 2.10元
新达信托: 买入,目标价 2.30元
城市酒店信托: 买入,目标价 2.00元
星狮地产信托:买入, 目标价2.45元

至于工业REIT,DBS的首选包括腾飞房地产信托(Ascendas REIT)及丰树物流信托。

腾飞房地产信托:买入,目标价3.00元
丰树物流信托: 买入, 目标价1.48元 

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