城市发展(City Developments)是新加坡房地产领域的巨子,不过,在2018年7月6日开市几分钟内,它的市值大约消失了17亿元,因为其股价暴跌超过17%,一度跌低至每股9.22元。

与此同时,如果投资者在我们于2017年8月14日报道这只股时以每股11.50元买入,随着其接下来的升势,并在其大约于2018年3月升至每股13.52元的52周高位卖出,相信应该已获得不错的回报。

再次推出降温措施

虽然城市发展的股价急挫,但它不是唯一的受害者,因为差不多所有新加坡房地产股的股价也掉头回落。

房地产股遭到大幅抛售是因为新加坡政府突如其来“推出房地产市场降温措施,为保持房地产价格与经济基础面一致”。

在2018年7月5日,政府宣布新的降温措施,包括调整购买住宅的额外买家印花税(ABSD)贷款与价值比(LTV)顶限

虽然新加坡国民及永久居民购买第一个住宅的ABSD百分比依然分别为零及五,但如果他们购买第二个或更多住宅,需要缴交的ABSD将提高五个百分点(从7%增加至12%)

除了ABSD外,银行给予买家的私人房屋贷款LTV顶限则下调五个百分点。因此,住宅买家现在需要付出较高的首期,相等于楼价的25%,比起之前的20%,对许多贷款人来说,这个涨幅不算少。

对一个购买多过一个住宅的买家来说,如果楼价是100万元,他需要多付5万元首期及5万元印花税。

发展商受到双重打击

产业投资者在考虑到新降温措施带来的影响后,无疑会令私宅的需求放缓。 新住宅买家也可能会延后购买他们的第一个房产,因为他们可能需要更多时间来积存足够的钱来支付较高的首期。高力国际(Colliers International)指出,今年的新私宅销售(不包括执行共管公寓)预期大约为8,500 个至9,000个单位,比去年售出的1万零566个单位减少15%至20%

发展商也受困其中,因为企业一律得支付25% ABSD(比之前提高10个百分点)。此外,发展商购买住宅作房屋发展用途也需要支付一笔5%印花税,这笔印花税必须预付,而且无法退回

发展商对25% ABSD不过度担忧,因为他们在五年限期内把所有单位售出可以申请免除,但不可退回的5%印花税将会对它们的预期回报带来严重冲击。

城市发展受到的冲击

城市发展作为新加坡销售最多私宅的发展商,它所受到的冲击很大。虽然集团的产业发展业务已经扩展至中国、英国、日本及澳洲,但它在新加坡市场的业务依然很大。集团在FY17售出的新加坡住宅达到1,171个,取得19亿元总销售额。目前,集团大约30%的土地储备是在新加坡

在发展商以破纪录的价格大量购入土地后,目前令人担忧的是,在最近推出的降温措施后,发展商是否可以为日后推出的新楼盘取得合理的售价。

不要忘记,发展商在住宅法例(Residential Property Act)的合格证书(Qualifying Certificate)规定下,也可能承受大额罚款。在有关规定下,所有发展商如果有非新加坡公民的股东或董事,必须在5年内获得临时入伙准证(TOP),并在获得TOP的两年内把所有单位售出。

之前,城市发展为了避免其永久业权发展项目名筑(Nouvel 18)需要支付罚款,利用其盈利参与证券(Profit Participation Securities)平台来脱售该项目的单位,相信集团未来可能也会利用这个方法来处理未有售出的项目单位(如果来自投资者的需求足够)。

估值

基于城市发展目前的9.73元股价及每股净资产值为10.71元,它的估值为0.9倍股价与账面值比(P/B),比去年8月的大约1.1倍为低。

City development A

城市发展的股价及估值回落并不意味着它没有投资价值,不过,鉴于这个领域的疲弱情绪,投资者如果要买入地产股,买入其同行凯德集团(CapitaLand)比较好,因为后者的估值为0.7倍P/B,而股息获益率为4%。

此外,与城市发展相比,凯德集团的盈利基底较广,因此它受到新降温措施的影响也较低。

值得留意的是,这两个发展商主要不同之处是,城市发展没有把投资产业的重估值考虑在内,不过,重估值带来的影响有多大还是一个未知之数。

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