新加坡政府在7月5日出乎意料地宣布房地产降温措施,导致蓝筹地产股在短时间内迅速下跌6%至15%。仅在两天后,市场上就传出了1,000多个公寓单位一夜之间被售出的消息,因为买家急于避开7月6日起生效的额外买方印花税(ABSD)及修订后的贷款与价值比(loan-to-value)限额。

本文将探讨为何政府实施这项房地产降温措施,以及新加坡股市整体上可能受到的影响。

政府为何实施降温措施

市区重建局在7月初公布的初步估算显示,私人住宅价格升至4年高位,分析师预计楼价将很快会回升至2013年的巅峰水平,这与新加坡金融管理局最近向公众发出对房地产市场“极度高涨情绪”提高警觉的呼吁不谋而合。

金管局指出,预计未来两年内未售出的私人住宅单位的供应将会增加一倍以上,而本地租赁市场依然疲软,截至2017年11月,市场仍有超过3万个住宅单位空置着。2017年底的研究也显示,租赁市场的收益率跌至3.2%历史新低,中部地区的租赁收益率为5%或更低。

历来,楼价急剧下跌通常会加剧经济的衰退。美国在2008年至2009年经历的全球金融危机就是一个很好的例子,1990年代的瑞典和1980年代的日本也发生类似事件。笔者认为,这是新加坡政府迫切希望避免的局面。

早在2010年,政府就开始采取降温措施,例如推出卖方印花税(Seller’s Stamp Duty)及下调贷款与价值比的限额,但新加坡房地产市场依然表现强劲。正如之前提到,一夜之间售出1,000多个公寓单位,很可能是因为购买第二个住宅的买家或外国投资者想避开额外买方印花税所致,而不是首次置业者为了避免首期付款增加5%所致。总而言之,新的降温措施似乎在短期内将为房地产市场带来冲击,但长期而言,这可确保置业者能谨慎理财。

对股市的影响

 

值得注意的是,至少在短期内,疲软的房地产市场不仅会对房地产发展商造成负面影响,银行也难逃此劫。截至2018年3月底,新加坡3家主要银行超过40%的贷款业务都是与房屋及建筑相关的贷款。尽管如此,这些银行的杠杆率(总资产除以总股本)十分强劲,为10至11%,让它们有能力安然度过任何艰难时期。此外,升息的环境或许可以抵消银行在房地产相关的贷款业务可能面临的困难。

除此之外,我们也必须注意,这次的房地产降温措施并不会影响商业及其它类型的产业,只有住宅会受到影响。拥有大量住宅以外的房地产业务的公司应该不会受到很大的盈利冲击。

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