正当所有人都认为房地产行业开始回暖时,政府最近出台的降温措施浇灭了人们的期待。尽管市场观察人士对政府的干预早有心理准备,但却没有料到当局会出手那么重,毕竟房地产业才刚开始好转。

在政府推出新的降温措施后,房地产和银行业瞬间从赢家变成输家。

房地产降温措施对新加坡股市的3个影响

1. 房地产发展商将面临抛售压力

在过去六个月发出“市场繁荣”的警告后,政府对房地产行业采取了降温措施。额外买方印花税(ABSD)上调了5个百分点,而贷款与价值比(Loan-to-Value)顶限下调了5个百分点。

星展集团(DBS)指出,这些措施的目的是为了阻止房价过度上涨。然而,这些降温措施令市场感到意外,也令投资者措手不及。由于对发展商的信心料将减弱,星展集团预计发展商近期将进一步面临抛售压力股价可能下跌多达20%

2. 集体出售热潮即将结束

经修订的额外买方印花税将大大增加欲在未来两年进行土地储备的发展商所承担的资本开支。星展集团指出,未来两年的购买量将越发难以预测,而市场供应会持续增加。因此,星展集团认为目前的集体出售周期将会结束。

短期内,对于即将推出新楼盘的发展商而言,当务之急是重新审视他们的楼价及销售策略。长期而言,如果不能维持出售率,发展商可能将面临土地价值冲销的风险。

3. 新加坡银行的房贷增长将放缓

本地三家主要银行均拥有大量房地产相关贷款,包括住宅及建筑贷款。迄今为止,房地产发展商在很大程度上推动了贷款增长。降温措施将对所有银行的房地产相关贷款造成冲击,尽管程度有所不同。与亚细安的其它同行相比,新加坡银行多处于超买状态,因此有关降温措施的负面消息可能会引发投资者抛售

重新调整投资组合

随着降温措施的实施,星展集团建议投资者只留下那些很少涉及住宅市场的发展商,并且最好是拥有多元化商业模式的发展商,无论是在地域方面还是业务方面。

凯德集团(CapitaLand)

星展集团认为降温措施对凯德集团的影响有限,因为集团大部分的住宅单位已经售出。目前,集团在新加坡的住宅业务仅占重估净资产值的5%。此外,凯德集团最近在降温措施出台前通过私下协议的方式收购了位于市中心的集体出售项目珍珠苑(Pearl Bank Apartments)。集团所支付的收购价将为其提供充足的财务缓冲效应,进而取得可观的毛利率。

买入,目标价3.62元

星狮地产(Frasers Property)

星展集团指出,星狮地产是一只优质的房地产避险股,因为公司涉及的住宅业务不多。公司的业务模式多元化,不断增长的商业与酒店业务收入也有助于抵消降温措施带来的冲击。星展集团指出,公司的估值依然诱人,股价与账面值比为0.6倍。公司也拥有所有发展商中最高的股息获益率,为5%

买入,目标价1.90元

减持华侨银行与大华银行

本地的三家主要银行中,大华银行(UOB)拥有的新加坡房地产相关贷款所占的比例最大。大华银行1Q18的房地产相关贷款占了总贷款的28%。因此,随着贷款需求增长预期放缓,至FY2020,大华银行的盈利可能下跌多达5%

同样的,华侨银行(OCBC)贷款增长预测也因近期的降温措施而下调。此外,另一个拖累集团股价的原因是集团决定在FY17不大幅提高股息。集团是唯一一家没有调高股息的银行,理由是没有多余的资本。

因此,星展集团建议投资者减持华侨银行及大华银行

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