新加坡统计局的数据显示,2018年5月的零售销售指数(不包括汽车)年比增长2.2%。

这标志着零售行业的复苏,尽管市场人士担心增长势头可能减弱,因两周前公布的2Q18国内生产总值低于预期。与此同时,新加坡零售商仍在努力应对不断上升的人力及租赁成本,以及来自电子商贸的激烈竞争。

在近期宏观经济发展趋势之下,报业控股房地产信托(SPH REIT)公布了第三季度业绩。本文将分析公司的业绩,来判断目前的估值是否符合公司表现。

业绩概述

9M18毛收入及净产业收入分别下跌0.7%及1%至1亿5,880万元及1亿2,500万元。管理层认为这是由于百利宫(Paragon)的收入减少,加上水电费增加

3Q18可分派收入下跌0.6%至3,520万元。值得庆幸的是,每单位派息维持在1.37分不变,由于管理层将1H18保留的10万元可分派收入作为股息派发。

截至季末,公司的每单位净资产值为0.94元,与一年前相比下跌1.1%。3Q18的资产负债表维持良好,而负债股本比自2017年8月31日以来维持在25.4%不变,杠杆比率显著低于45%的门槛。

营运重点

公司位于乌节路的百利宫购物商场在9M18有27.3%的净出租面积更新租约,续租租金下调6.2%。尽管续租租金持续下调,但与1H18下调7.1%相比,下降趋势有所缓和。管理层表示,这是因为租约是在一年前零售销售低迷时签订。

另一方面,金文泰广场(Clementi Mall)的9M18续租租金有所回升,从1H18的负2.5%上升了5.3%。

总体上,公司的产业续租租金平均下调6%,而9M18出租率从原本的100%跌至99.6%。

展望未来,公司在FY18及FY19分别还有3.7%及21.1%净出租面积到期更新,其中大部分来自百利宫。随着零售业的租赁需求比预期更早回升,令出租率有望上升,因此4Q18续租租金预计会好转

资产负债强劲,可进行更多收购

公司的资产负债维持强劲,杠杆率为25.4%及每年平均债务成本为2.8%。公司在一年内尚有1亿8,500万元的应偿还贷款。

强劲的资产负债提供了很大的债务空间,让公司能够进行可提高收益的收购。管理层表示,将继续留意具有第三方优先购买权的新加坡及澳洲资产。其中一个潜在的收购目标是利达广场(Seletar Mall),它可以提高公司的收益及增加产业组合的价值,前提是收购完全通过债务融资。

公司也在逐步进行资产提升举措,并将在百利宫引入全新的购物概念,翻新约1万6,000平方英尺的面积,涉及租户约20个,包括时装、时尚及餐饮业者。新的购物概念应有助于提升百利宫的吸引力,为其带来更多的客流量。

收购铁道广场

公司于2018年6月28日以6,320万元收购了位于武吉知马路上段(Upper Bukit Timah Road)的铁道广场(The Rail Mall)。这项收购为公司提供了面向私人住宅区的零售机会,这个地区的业务较能抵御来自电子商贸的威胁

然而,投资者最担忧的是这个产业的土地租赁期限只有28年,因为期限太短无法为公司带来可观的投资回报。但值得高兴的是,多数租约将在未来两年内到期,让公司可以再行协商及更新租约。此外,铁道广场重新翻修也可提高其长期价值。

估值

SPH REIT table

根据公司5.48分的年度化每单位派息(按年初至今4.11分的每单位派息推算)及2018年7月23日的1.00元收市价计算,公司的年度化股息收益率为5.5%,而新加坡房地产投资信托(S-REIT)平均为6.5%。尽管股息收益率不那么诱人,但公司目前是以溢价交易,即其股价与账面值比为1.1倍,同行平均为1倍。虽然新加坡的经济前景仍不明朗且充满挑战,但与两三年前相比,零售业目前处于更健康的状态。尽管如此,由于公司表现持续不大理想,我们认为目前的估值似乎过高。此外,还有其它收益率比公司更加诱人的S-REIT。因此,有意增持报业控股房地产信托的投资者应该先留在场外,等待一个适合的价位再进场。

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