房地产投资信托(REIT)今年(2018年)上半年的表现落后于房地产发展商。不过,随着最新一轮的产业市场降温措施于7月6日开始生效,瑞银(UBS)预期,局势将在下半年扭转过来。

在避险情绪提高下,属于防御性质的新加坡REIT或将有更为稳健的表现。瑞银对城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)、凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)、腾飞房地产信托(Ascendas REIT)、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)以及星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)最为青睐。

另一方面预期发展商将在窄幅内交易由于降温措施收紧对新加坡住宅产业市场的前景蒙上一层阴影。房屋价格已不那么看涨,房屋买卖交易料将逐渐放缓。

瑞银预期,以下5个REIT未来12个月的表现将比海峡时报指数(STI)来得强。

腾飞房地产信托(A17U)

盈利稳定及长期派息的防御型股是多元投资组合不可或缺的资产之一。腾飞房地产信托受青睐的原因是其多元物业组合以及广大的租户。潜在催化剂包括高于行业平均租金上调幅度的租金升幅,以及新加坡和澳洲的空置楼面得以租出去。

此外,保荐商星桥腾飞集团(Ascendas-Singbridge Group)拥有总值逾10亿元的商业园和科学园产业可转让给信托,给予信托可观的收购良机。与其他新加坡工业REIT相比,信托的表现属于良好水平,尽管行业面对挑战,信托的租金上调幅度及租用率仍能保持在健康水平。

瑞银认为,物业组合中的高素质资产应能继续支持信托取得超越大市的表现。

凯德商务产业信托(C61U)

尽管新加坡办公楼市场面对挑战,信托却能取得租金增长,这要归因于信托积极地进行资产提升工程,以及收购了办公楼CapitaGreen (CG)。展望未来,信托在CapitaGreen的股份将有助于提高其净产业收入(NPI)。长期而言,位于莱佛士坊的金鞋停车场(Golden Shoe Car Park)重建为地标性的综合发展项目料将有助于提高信托组合的素质。瑞银看好信托的理由是其股息获益率一直保持稳定。

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城市酒店信托(J85)

新加坡的款待业正处于转捩点。过去几年,行业面对酒店供应过剩、企业旅行需求疲弱以及可用客房平均收入(RevPAR)下跌等问题。今年,酒店客房供应增长预计为1%,反观2013年起的增长介于4%至8%。

信托是投资者从新加坡酒店业复苏初期中受惠的一个途径。信托在4Q17取得五年来的第一个RevPAR增长,预期这股复苏趋势将维持下去。瑞银认为,信托的资产负债表稳健,因此能收购更多有利可图的资产。与此同时,预期RevPAR将在今年上升2%至5%,由于企业旅行需求提高以及新酒店供应放缓。

星狮地产信托(J69U)

瑞银青睐信托的原因是,信托拥有位于市区外,稳扎稳打的零售业资产,其两个最大的资产长堤坊(Causeway Point)及纳福城(Northpoint)将依旧能取得不错的租金上调。信托得以稳步上调租金的部份原因是其租用率与成本比处于良好水平,约为16%。

此外,信托仅有新加坡零售业房产领域一个地域市场也是瑞银看好信托的另一个原因。其组合中的购物商场在风雨中仍能乘风破浪,并有长堤坊及纳福城强劲的租金上调给予支持。

瑞银预期,信托在市区外的资产组合将比市区内的购物商场更稳定,由于市区外的邻里商场是以必需品为主。

丰树物流信托(M44U)

尽管新加坡租赁市场正面对挑战,但信托的海外市场对物流业楼面具有健康的自然需求。

信托可取得增长的方法包括资产再循环、重建老旧的资产以及进行收购。瑞银认为,信托正把焦点转移至中国及韩国等高增长市场,这些市场的初期NPI获益率十分吸引人,高达7%至8%。

短期而言,新加坡资产的增长前景令人关注。不过,与信托的10年数据相比,其目前的股息获益率及股价与账面值比(PB)显得十分诱人。瑞银表示,潜在催化剂为海外收购的资产带来非自然增长。

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