本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

每年7月举行的“香港书展”是香港最主要的出版盛事。我写的第一本有关REIT(房地产投资信托)的书籍去年有幸获得了香港书展的“香港出版双年奖”。

今年,同一家出版商邀请我撰写第二本关于REIT策略的书。亚太地区实施REIT的制度已有大约15年时间,而澳洲、日本、新加坡及香港的REIT市场已发展出不可动摇的地位,各地名列前茅的REIT也都加入了各自市场中首要股票指数。时至今日,我们认为这几个地区已积攒了足够的经验,可让我们对REIT市场进行评估。

尽管整个REIT领域的总体回报率与投资者对核心型(core)或核心增益型(core-plus)房地产投资策略的预期一致,但单个REIT的表现却与平均趋势相差很大。以香港为例,过去五年,表现最好的REIT每股股息每年增长11%,而香港REIT的平均股息增幅为6%。

因此,我们的书侧重于说明优秀的REIT如何通过采取适当的操作、投资和融资策略,在一众同行中脱颖而出。我们将内容分为5个部分,分别讨论REIT的方方面面。

作为书籍营销活动的一部分,我在香港书展、行业组织、慈善团体及其它私人组织举办了讲座,与众多读者讨论这本书。

一本关于企业战略的书一般只会引导投资者挑选表现最好的股票来投资。然而,根据“谨慎投资原则”(Prudent Investor Rule),投资者应保持多元化的投资组合。因此,如何在股票质量与股票多样化之间取得平衡成了投资的常见问题

当投资者遵循谨慎投资原则时,首要目标是将他们的投资组合分散到关联性较低的资产类别。关联性较低的投资组合可提高长期平均总回报和(或)降低风险(即总回报波动)。换句话说,其目标是最大限度地提高投资组合(经风险调整的)回报率。

相对于其它投资原则,谨慎投资原则的特别之处在于:它认为没有任何资产类别是本质上就不适合投资的。由于投资的资产类别之间的关联性不大,一个波动较大的资产类别仍能为整个投资组合带来收益。

这就是为什么我们在过去二十年可看到全世界的机构投资者逐渐将投资组合扩展到债券、包括REIT在内的房地产资产以及诸如私募基金和商品等选项。

不过,谨慎投资原则所提倡的多元化投资重点在于资产类别之间的低关联性。然而,特定行业内的个别股票通常都是相互关联。这是因为这些股票均受到相同的经济和行业基本面影响。虽然长期而言,拥有优秀管理层的公司可超越其他同行,但行业整体的业绩起伏也是相似的。

因此,若投资者只对同一种资产类别高度分散投资,其投资组合的表现并不会显著改善。这是因为这些股票依然面临同样的行业风险。过度地对同一种资产类别分散投资,指的是将同一资产类别中表现疲弱及表现强劲的股票皆纳入投资组合,这反而会降低投资组合的整体表现。

总的来说,我们认为正确的投资态度是分散投资于不同的资产类别和地域市场。但在各个资产类别中,投资者应选择表现最好的那些来投资。这就是为什么我们专门写了一本书来讨论适用于REIT管理的企业战略。

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