尽管美国于今年(2018年)6月加息25个基点,但分析师指出,投资者最近对房地产投资信托(REIT)重拾兴趣。美中贸易战、新兴市场面对货币危机以及全球市场更加起伏不定等因素令市场避险情绪提高。

新加坡的办公楼市场获分析师格外青睐,由于市场基本面正逐渐改善。办公楼租金水平回升、新楼面供应放缓以及租金上调潜力等因素均将带动本地办公楼市场在未来多年里节节复苏。

新交所新加坡房地产投资信托指数(SGX S-REIT Index)包含36个REIT,以下列表为6月29日至9月7日期间表现最佳(按总回报)的十个REIT。本文也将同大家介绍表现名列前茅的3个REIT

股票名称 新交所代码 市值(百万元) 2018年6月29日至9月7日的总回报(%) 本年至今的总回报(%) 1年总回报(%) 3年总回报(%) 股价与账面值比(PB)(倍) 参考股息获益率(%)
升禧环球信托(Starhill Global REIT) P40U 1,526.80 10.3 -6 0 10.9 0.8 6.6
腾飞印度信托(Ascendas India Trust) CY6U 1,151.30 9.9 2.3 5.3 60.4 1.3 5.4
新达信托(Suntec REIT) T82U 4,988.20 9.5 -12.1 2.1 42.3 0.9 5.5
吉宝房地产信托(Keppel REIT) K71U 4,054.70 9.5 -3 6.6 47.1 0.8 4.8
凯德商务产业信托(Capitaland Commercial Trust) C61U 6,626.50 7.1 -5 9.5 61.6 1 4.8
丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust) ME8U 3,792.30 5.7 1.3 15.1 57 1.3 6
凯德商用新加坡信托(Capitaland Mall Trust) C38U 7,630.20 5.2 2.2 4.6 30.3 1 5.4
丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust) N2IU 4,677.10 4.6 2.9 10.2 45.3 1.1 5.7
辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust) ACV 1,317.80 4.4 -7.8 -0.4 23.5 0.8 7.1
宝泽安保资本工业(AIMS AMP Capital Industrial REIT) O5RU 966.6 4 7.3 7.6 30.5 1 7.4
平均  7 -1.8 6 40.9 1 5.9

来源:彭博社(Bloomberg)、新交所StockFacts (2018年9月7日的数据)

一、升禧环球信托(Starhill Global REIT)

信托报截至6月30日的4Q18每单位派息年比下降7.6%至0.0109元,收入及净产业收入分别下跌3.9%及3.3%至5,160万元及4,000万元。信托全年业绩受挫的原因为办公楼的贡献减少,以及零售业楼面进行资产重建而影响收入来源。

展望未来,信托表示其新加坡办公楼的租用率出现复苏迹象,截至6月30日的办公楼承诺租用率提高至95%,截至3月31日为90.7%,意味着该领域的基本面开始好转。虽然本地零售业依旧面对挑战,但信托旗下零售业楼面的租用率保持高企。

信托的杠杆比为稳健的35.5%。在买入新的利率掉期合约来取代于今年到期的合约后,截至6月30日的贷款约有96%获得对冲,主要为去年9月提取的4亿6,000万元四年期及五年期贷款。

信托也在其总值6,300万澳元的抵押贷款于明年6月到期之前,已从同一家银行取得提前再融资的承诺,进而把原为3.5年的债务平均期限延长至3.8年。此外,信托从此至明年9月都无须作出任何再融资安排。

二、腾飞印度信托(Ascendas India Trust)

信托报截至6月30日的1Q19每单位派息年比上升23%至0.016元,总产业收入下跌3%至4,490万元,净产业收入增加10%至3,360万元。

截至6月30日,信托的杠杆比为31%。按目前的45%顶限而言,信托仍具备5亿2,300万元的举债空间。信托的贷款有约73%是按固定利率计算利息,并有51%已就印度卢比作出对冲。固定利率贷款及对冲合约的比例都下降是因为信托于1Q19提取1亿2,500万元的短期循环贷款来为投资项目融资。这些短期贷款将由长期贷款给予再融资,并将于2Q19按计划作出对冲。

营运活动方面,信托表示,其截至6月30日的组合承诺租用率保持在健康的96%。物业之一浦那BlueRidge 2的出租势头向好,已取得87%的租赁承诺。

至于投资项目,信托最近宣布将收购位于新孟买的经济特区AURUM IT Special Economic Zone,以及位于海得拉巴的aVance 5与6等物业。这些物业将为信托带来进一步的增长动力。

三、新达信托(Suntec REIT)

信托报截至6月30日的2Q18每单位派息年比下降0.8%至0.02474元。同期收入增加3.7%至9,050万元,净产业收入上升2.2%至6,070万元,由于新达新加坡国际会展中心(Suntec Singapore)及新达城广场(Suntec City Mall)的贡献提高,但新达城办公楼的贡献减少蚕食部份效益。

信托表示,新达城的主要营运指标不断改善。新达城广场的整体承诺租用率为98.6%,人潮年比增加8.5%,连接宝门廊(Promenade)地铁站出入口一带的楼面持续录得强劲增长。每平方英尺平均租户销售额年比也提高5%。

随着办公楼市场基本面改善,新达城办公楼截至6月30日的承诺租用率提高至99.7%。莱佛士码头一号(One Raffles Quay)及滨海湾金融中心(Marina Bay Financial Centre)都达到100%的承诺租用率

信托在2Q18更新及签订了约18万7,000平方英尺楼面的租约,把将于今年到期的租约减少至可出租净面积的仅仅5.1%。澳洲方面,信托表示其澳洲资产不断升值,物业177 Pacific Highway及Southgate Complex也能为股东带来稳定的经常性收入。

犹如股票,REIT及合订信托(stapled trust)也具有市场风险,即指价格走势可能与投资者的预测背道而驰。其他风险则不尽相同,是取决于个别信托的特质(负债比、再融资成本、管理费与投资表现是否相符),以及地域市场及所投资的产业(产业分散或多元化的程度、租期长短)。其他风险与股票无异,包括股价走势、起伏波动及流通性。

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