自从去年尾开始,各国旅客纷纷不断重回我们这个小红点,而到访旅客持续增长。新加坡旅游局的数字显示,新加坡在2018年上半年吸引到920万名游客,比去年同期增加7.6%。

酒店业是其中一个受惠者,酒店客房收入增加9%至差不多20亿元。每客房收入(RevPAR)也录得大约4%升幅至187元,由于平均客房收费及入住率提高。整体而言,酒店业的平均客房收费(ARR)攀升2.2%至218元,而平均入住率上升1.6%至85.5%。

营运环境看来有所改善,因酒店资产供过于求的情况逐渐消失。业内的数据显示,今年、明年及2020年的供应量预期分别增长2.5%、0.8%及0.6%。在一个供需紧缩的环境下,我们将为大家报道酒店房地产投资信托(REIT)次领域如何在旅游业复苏中受惠。

远东酒店信托(Far East Hospitality Trust)

远东酒店信托(FEHT)是一个纯属聚焦于新加坡的酒店信托。它拥有13间中至高档酒店和服务公寓,总酒店房间及公寓单位合共为3,134个。FEHT的著名资产包括了在武吉士(Bugis)的龙都大酒店(Rendezvous Hotel)及悦乐雅柏酒店(Village Hotel Albert Court)。

鉴于经济实惠的酒店的RevPAR跳升最多,而豪华酒店的增长最少,因此,FEHT较廉价的资产比较能从目前的趋势中受益。与此同时,FEHT的2Q18入住率继续回升,从第一季的89.6%升高至89.8%。

在2Q18收购了位于丹戎巴葛(Tanjong Pagar)的高档城中豪亚酒店(Oasia Downtown Hotel)后,由于全部以债务融资,FEHT的负债比上升至40.3%。因此,它在短期内没有太多空间让其进行更多收购,不过,值得注意的是,城中豪亚酒店可让其增进收益。

话虽如此,FEHT的短期增长很可能受到资产提升计划(AEI)支持。FEHT在1Q18完成乌节广场酒店(Orchard Parade Hotel)第三期AEI,让其容光焕发,后者应开始带来较佳的贡献。接下来,于圣淘沙兴建中的3间新酒店也会为FEHT在短期内提供动力。这些与远东机构(Far East Organisation)合资发展的项目,FEHT占了30%股权。

FEHT目前是以股价与账面值比的0.73倍交易。基于过去12个月的每单位0.0395元派息,FEHT的指示性获益率为6.2%。

辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)

辉盛国际信托(FHT)自从在2014年上市后,其资产稳定增长。从最初的6间酒店及6个服务公寓,FHT的组合在短短的四年内于环球各大城市增加至9间酒店及6个服务公寓。

地域而言,FHT 在新加坡酒店领域大有作为,并为3Q18总收入提供19%贡献;来自澳洲的贡献占了42%,而来自英国及日本的贡献则分别占了18%及14%。

FHT在新加坡拥有两间酒店:新加坡洲际酒店(InterContinental Singapore)及辉盛国际公寓(Fraser Suites Singapore)。由于辉盛国际公寓在3Q18 采取以量为主的策略,平均RevPAR从248元下跌至243元,由于ARR下跌5.4%至279元。不过,新加坡组合的平均入住率则从84.3%增加至86.9%。

话虽如此,FHT的日本神户全日空皇冠广场酒店(ANA Crowne Plaza Kobe)的4Q18业绩应受到不少冲击,因为日本在连续受到地震和台风飞燕蹂躏后,许多旅客取消前往日本的班机或转而前往其他目的地。

与此同时,悉尼房地产价格疲弱也可能令FHT在澳洲4个产业中的三个受压。此外,墨尔本及悉尼的酒店房间陆续出现大量供应可能令房间收费增长受压。另一方面,英镑疲弱继续为英国的旅客增长带来支持,但FHT警告,入境旅客“正在递减”。

近期而言,FHT的财务表现可能继续缺乏生气。不过,FHT的总负债资产比为34%,意味着它依然拥有2亿7,800万元的借贷空间来为收购融资,基于其目前的0.675元价位,FHT的指示性获益率为7.1%,而这只股正以0.87倍股价与账面值比(或13%折扣)交易。

城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)

城市酒店信托(CDLHT)也拥有一个多元组合,但其大部分作为聚焦于新加坡的酒店业。 以估值而言,其7间本地酒店占了组合的63.9%。与此同时,其他海外资产不会聚焦于单一国家(在13%之下),让CDLHT十分倚重本地酒店业的复苏。

在最新的2Q18业绩里,CDLHT的入住率从1Q18的87.6%下跌至85.5%。不过,由于旅客越来越喜欢廉价及经济酒店,CDLHT在新加坡的组合或许比FEHT及FHT更能从中受益。

CDLHT的新加坡资产大部分集中在年青人喜欢流连的克拉码头,这区较受寻找廉价酒店的旅客欢迎。此外,CDLHT的酒店较为大型及拥有传统的大厅,因此能吸引会展业(NICE)市场的客人。

CDLHT的1H18财务表现失色,因为高调举行的特金会令会展市场的需求减少。因此,CDLHT在2H18可能迎来较多企业客户,因为大型活动及会议将会重新举行。

与此同时,CDLHT的乌节酒店(Orchard Hotel)目前正在进行AEI。乌节酒店的大堂及餐饮店预期在2018年末完成装修,因此,在短期内,预期业务会受到影响及收入蒙受损失。

然而,截至1H18,CDLHT的负债比为33.3%,因此它也有不少借贷空间来进行收购。基于其目前的1.55元股价,其指示性获益率大约为6%,并正在以其账面值进行交易。

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