尽管全球贸易形势不明朗及避险情绪与日提高,投资者预期新加坡零售业房地产投资信托(REIT)将会走低的可能性不高,由于该领域的盈利水平优异,亦被视为具有防御性质的领域。

星展唯高达(DBS Vickers Securities)的分析师在今年(2018年) 8月24日的一份报告中指出,新加坡市中心及周边地区的零售业楼面租金自2015年来一直十分疲弱,由于电子商贸带来竞争及消费趋势变化不定,不过租金水平或已在近几个季度见底,周边地区的租金甚至已在今年下半年回升

掉期利率
新加坡今年9月份的三个月掉期利率为1.68%,接近十年高位,并料将继续提高,由于美国联邦储备局暗示将分别在今、明两年进一步加息两次至四次。

虽然零售业REIT将在短期至中期内面对逆境,包括美中贸易战升温及利率提高,不过租金增长及租金水平稳步上调等利好因素将有助于缓解冲击。

新加坡零售业REIT

新交所上市的4个新加坡零售商场REIT为凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)、丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)、报业控股房地产信托(SPH REIT)及星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)。

四个REIT今年到目前为止的平均总回报为4%,最高为凯德商用新加坡的7.5%,最低为报业控股房地产信托的0.2%。海峡时报指数(STI)同期的总回报为负1.6%。

凯德商用新加坡信托
信托将以8亿零600万元(包含收购相关开支)收购信托Infinity Mall Trust的余下70%股份,进而全资拥有西城购物中心(Westgate Mall)。这项收购将由举债和发股来作为融资。评级机构穆迪(Moody’s)在上述收购计划公布后,把信托各方面的前景预期从稳定下调至负面评级,但对信托的A2级发股评级给予肯定。

中国零售业REIT

今年到目前为止,沪深300指数(CSI 300 Index)的总回报为负16.4% (按新元计算),反映了美中贸易关系紧张所造成的避险情绪。不过,在新交所上市的4个中国零售商场REIT的整体表现相对较佳,本年迄今的平均总回报为负2.2%。

四个信托的管理层都表示,他们信托的前景依旧向好,由于中国零售销售强劲增长,以及城市居民的可随意支配收入与日提高及人均开支也逐渐上升。

这四个REIT为凯德商用中国信托(Capitaland Retail China Trust)、砂之船房地产投资信托(Sasseur REIT)、大信商用信托(Dasin Retail Trust)及北京华联商业信托(BHG Retail REIT)。它们本年至今的平均总回报为负2.2%,最佳表现为大信商用的6.7%,最低表现为砂之船的负9.9%。

立宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)

新交所上市的所有零售业REIT当中,印尼立宝商场信托的表现最差,本年迄今的总回报为负27%,雅加达综合指数(Jakarta Composite Index)的总回报为负12.4%。

信托表现疲弱的原因包括印尼盾走弱、净产业收入(NPI)率下降、印尼当局实施新税制以及信托七个购物中心的主租约到期。尽管表现欠佳,信托的股息获益率在新交所零售业REIT中高居榜首,约为8.6%。

以下列表为新交所上市的11个零售业REIT,并按股息获益率排列。

股票名称 新交所代码 市值(百万元) 本年至今的总回报(%) 1年总回报(%) 3年总回报(%) 本益比(PE)(倍) 股价与账面值比(PB)(倍) 股本回报率(ROE)(%) 股息获益率(%)
立宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust) D5IU 784 -27.0 -31.5 3.8 20.7 0.9 5.9 8.6
北京华联商业信托(BHG Retail REIT) BMGU 357 1.6 0.9 —— —— —— 5.2 7.8
凯德商用中国信托(Capitaland Retail China Trust) AU8U 1,402 -7.3 -3.6 8.6 8.7 0.8 10.0 7.5
升禧环球信托(Starhill Global REIT) P40U 1,516 -6.7 -2.7 3.9 18.0 0.8 5.2 6.3
置富产业信托(Fortune REIT) F25U 3,120 2.3 7.9 13.9 2.9 0.6 22.0 5.7
丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust) N2IU 4,648 4.2 13.4 14.6 8.2 1.1 13.8 5.5
报业控股房地产信托(SPH REIT) SK6U 2,572 0.2 7.2 8.3 16.5 1.1 6.5 5.4
星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust) J69U 2,094 4.1 11.0 11.9 10.4 1.1 11.0 5.5
凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust) C38U 7,737 7.5 14.4 10.8 11.8 1.1 9.4 5.1
大信商用信托(Dasin Retail Trust) CEDU 479 6.7 14.5 —— 25.1 0.6 —— 4.2
砂之船房地产投资信托(Sasseur REIT) CRPU 838 -9.9 —— —— —— —— —— 2.2
平均 -2.2  3.1 9.5 13.6 0.9 9.9 5.8
市值加权平均 1.9 8.6 11.0 11.1 0.98 11.3

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