博纳产业(PropNex,以下简称博纳)是新加坡最大规模的上市房地产经纪行,它拥有超过7,000名专业销售人员。作为一个综合房地产服务集团,博纳主要在四个业务运作,包括房地产经纪;提供训练课程;产业管理及房地产顾问服务。

博纳是第二个在新加坡交易所主板上市的房地产经纪行,它在2018年7月2日以每股0.65元上市。APAC产业(APAC Realty)是首家在本地挂牌的房地产经纪行,它于2017年9月上市。

虽然博纳的首次公开售股(IPO)受到投资者追捧,而其股价在最初几天升高,但由于政府在其上市四天后公布了新一轮的产业冷却措施,其股价掉头回落。截至2018年9月21日,博纳的股票收报在每股0.55元,比其招股价下跌了15.4%。

1H18 表现强劲

在新冷却措施公布之前,新加坡的房地产领域正在稳步复苏,由于集体出售热潮延续至2018下半年。房地产交易活动增多导致今年上半年的私宅房屋价格上升了7.3%。

在交易价值增加的支持下,博纳的1H18表现十分强劲,收入及净利分别增长67.4%及51.3%。如果不包括IPO的110万元开支,博纳的净利将提高67.6%至1,150万元。

Prop chart

博纳的轻资产业务模式让其可以把营运开支维持在低水平及保持稳定的毛利率。集团在1H18的大部分营运开支是来自高达480万元的员工成本。其产业代理的薪酬是基于佣金,而佣金是来自其提供的服务成本。因此,当产业市场低迷的时候,博纳的庞大销售队伍不会令其盈利带来重大冲击;但当产业市场兴旺的时候,博纳可以全面受益。

冷却措施带来的冲击

最新一轮的冷却措施开始发挥作用,从2018年8月的新私宅销售下跌了50.6%便可见一斑。销售暴跌乃归咎于这个期间传统上是比较萧条,因为产业发展商会避开在农历鬼节推出新楼盘。此外,8月刚好是推出新一轮冷却措施后的第一个月份,因此,买家依然在适应中。

集体出售热潮不再,由于没有售出的集体出售项目名单越来越长,因土地收购成本上涨。这对房地产经纪行的私人主要市场来说不是一个好兆头。不过,实质的冲击可能要在比较长的时间才可以看到,因为即将推出的新项目依然强劲。

在首要市场方面,博纳取得20个即将推出的新项目发售权,总共拥有1万零800个单位,集团计划在未来5个月帮忙推出15个项目,总共发售5,462 个单位。

与此同时,博纳在组屋二手市场占了45.3%的领先市场分额,后者预期为集团的财务表现提供重要的贡献。

向不同地域发展

博纳一部分的业务策略及未来计划包括通过特许经营(franchising)、许可协议(licensing)或并购(merger and acquisitions)来在本地和区域扩张。集团在2016年与印尼PT PropNex Realty签订了主特许经营协议后,已经在印尼招聘了大约600名销售员及设立了15个办事处。

在2018年3月,集团通过与PropNex Realty Sdn Bhd 签订的许可协议进军马来西亚。目前,这个项目仍处于初步阶段,只在当地设立了一个办事处和大约招聘了100名销售人员。

为配合集团的区域扩张计划,博纳在2018年8月与PropNex Realty (越南) 有限公司签订了主特许经营协议。作为东南亚发展最快速的经济体,越南的房地产领域拥有很大潜质,因此及早进军,博纳的收获越大。集团将借助其现有的专业人员及个人发展计划来协助越南的特许经营商,后者目前拥有超过80名销售人员。

展望未来,博纳在区域的发展计划将减轻其对新加坡产业市场的倚赖,而本地市场自2010年以来受到多个冷却措施的冲击。

管理层信心盈盈

尽管本地房地产领域处于一个充满挑战的营运环境,但博纳的管理层仍充满信心。自2018年7月以来,博纳的总裁Ismail Gafoor已在市场购入大约500万股,证明其对公司未来前景充满信心。

随着集团的主要领导层持有公司超过70%股权,股东大可放心, 因为管理层对公司的长期成功,一定会尽心尽力。

估值依然吸引

虽然博纳没有一个固定的派息政策,但集团建议从上市当天至2018年12月31日以及在FY19把其净利最少50%派作股息。

假设博纳在2H18取得与1H18相若的表现,以集团目前的股价而言,意味着其股息获益率有机会达到十分诱人的5%。

博纳目前是以其并不苛求的10.6倍过去12个月本益比在交易,与其上市时的估值相差不远。

虽然本地房地产领域目前而言不是最佳的投资选择,不过,若投资者以低风险作为考量,博纳可能是一个进军房地产市场的不错选择。

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