印尼的房地产投资信托(REIT)最近的表现不大理想,由于受到印尼盾贬值拖累,从而令单位持有者所获得的股息受到影响。力宝商场信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)的股价从年初至今暴跌了31.3%。不过,先锋医疗产业信托(First REIT,以下简称先锋)的12.2%跌幅显得比较温和,这主要是因为先锋在印尼的产业租金是与新元挂钩,以减轻外汇波动的冲击。尽管如此,市场最近对先锋的保荐商,即印尼最大规模的地产商力宝卡拉瓦卡(Lippo Karawaci)的财务状况减弱越来越感到忧虑。

穆迪下调力宝卡拉瓦卡的信贷评级

穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)在2018年9月19日宣布把力宝卡拉瓦卡企业家族的评级下调至B3,原因是后者的营运现金流(以控股公司水平而言)比预期疲弱及偿还债务的能力下降。印尼产业市场在过去几年受到抑制,而政府为了推高印尼盾把利率提高将令情绪进一步受损。评级受到下调反映了力宝卡拉瓦卡的流动资金水平恶化,由于穆迪预期公司在未来12至18个月继续出现负营运现金流的状况。

股东的惊慌不无道理。毕竟,力宝卡拉瓦卡及其子公司是先锋产业的主要承租人,占了先锋组合的租金收入大约82.9%。如果力宝卡拉瓦卡一旦倒下,先锋的租金及派息所受到的冲击将会很大及具破坏性,这是令人担忧的主要原因。

庆幸的是,力宝卡拉瓦卡已经采取措施来改善其资产负债表。集团在2018年9月18日宣布把其在Bowsprit Capital Corporation (先锋的管理商)的全部股权以9,890万元出售给华联企业(OUE)华联力宝医疗(OUE Lippo Healthcare),并将其在先锋的10.6%股权以1亿零270万元出售给华联力宝医疗。在力宝卡拉瓦卡把资产出售后,它总共可以取得大约 2亿零150万元。对力宝卡拉瓦卡来说,这正是急需的及时雨,并让其在现金需求方面暂时度过难关,直至明年9月。

上市以来强劲增长

先锋的往绩简直令人鼓舞。它在2006年12月通过首次公开售股(IPO)以每股0.71元于新加坡交易所上市。自上市以来,其所管理的资产以15.3%的11年年复合增长率(CAGR)增长至14亿元。其组合内的20个医疗保健房地产遍布印尼、新加坡及韩国。

First REIT - Pic 1
资料来源:公司年报

先锋过去11年的收入(Gross Revenue)和净产业收入(Net Property Income)表现同样出色,两者均以14.7% CAGR分别增长至1亿1,100万元及1亿零950万元。

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资料来源:公司年报

除此以外,先锋的每单位派息(单位持有者最在乎的因素)在同一期间以1.9% CAGR稳定上升至FY17的0.0857元。如果投资者通过IPO认购了先锋的股票并一直没有卖出,那么你获得的股息已经达到每股0.8414元,因此,你不单只从股息已收回最初的资本,如果把资本涨升计算在内,那么你的回报将会是多好几倍。

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资料来源:公司年报

前景依然乐观

先锋的增长是与不断扩大的印尼医疗保健市场挂钩,后者是受到该国2亿6,000万人口;基建发展及越来越富裕的中产阶层所推动。BMI研究指出,印尼在医疗保健的消费预期将从2017年的403万9,000亿印尼盾 增加至2017年的1,224万亿印尼盾。此外,越来越多国人采用国家健康保险计划也鼓励更多人使用私人医疗保健服务。在这个前提下,先锋的前景依然大有可为。

华联力宝医疗主要是在日本及中国发展、管理及经营医疗保健设施。现在,随着华联力宝医疗的加入,先锋将有机会利用前者的组合资产来进军日本十分发达的医疗保健设施网络,以及中国快速增长的医疗保健市场。

我们认为先锋最近的交易只不过是信托的拥有权架构及其管理商出现改变,而不是一些对其营运有影响的事情。虽然最近有消息报道力宝卡拉瓦卡的现金有点紧张可能令人担忧,但我们预测,其保荐商的财务实力暂时疲弱不大可能令先锋的增长势头脱轨,因为至目前为止,据我们所知,力宝卡拉瓦卡对先锋的应付款,还未有试过延迟支付。鉴于宏观基本面的未来走势,我们认为幸运之神还是会眷顾先锋。

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