本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

自1992年《统一谨慎投资者法》(Uniform Prudent Investor Act)正式通过以来,“谨慎投资原则”(Prudent Investor Rule,下称PIR)已被许多世界各地的机构投资者所采用。PIR的核心原则是投资者应该分散投资。在房地产领域,则意味着对不同地域及类别的产业分散投资。

在不同的地域市场分散投资是合乎情理的,因为房地产市场的走向主要还是基于当地的供求。这是因为建筑物不能搬到其它地方,只能迎合一定范围内的需求。基于这一特点,虽然香港和新加坡都是亚太地区的城市经济体,但由于需求上的差异,两地的房地产市场各不相同。

因此,新加坡大型REIT(房地产投资信托)向海外扩张的举动令人鼓舞。例如,截至撰稿时,腾飞房地产信托(Ascendas REIT)宣布可能在英国进行一系列收购,此次收购的资产占公司总资产的三分之一。投资这些REIT的投资者也因此得以通过这些由专家管理的资产获得向海外分散投资的机会。对于散户投资者来说,这或许是在房地产方面最具成本效益的分散投资方式。

另一方面,投资者也可以直接投资海外REIT。亚太区REIT指数的成分股一般有三分之一涉及澳洲,三分之一涉及日本,其余的三分之一涉及新加坡与香港。较老练的投资者及机构投资者可能更倾向于直接投资海外REIT。

直接投资海外REIT让投资者可以灵活地支配投资组合的比例。例如,一个持有大量港股的新加坡投资者可根据其持有的海外地产股对整体投资组合的影响选择是否增持或减持海外地产股。此外,通过直接投资海外REIT,投资者还可以自由选择当地管理能力最强的公司。例如,按市值计算,香港领展(Link REIT)是亚洲规模最大的REIT,因此为公司带来如此业绩的管理团队可能也较获投资者欣赏。

另一个向海外投资的方法是收购集体出售的产业。过去24个月,不少中国、香港及新加坡的集团收购了澳洲集体出售的产业。收购集体出售资产需要大量时间及专业知识,不过一旦完成收购,投资者就可以拥有资产的完全控制权。机构投资者可以通过直接收购产业来决定哪些地域投入更多资金。

这些项目通常具有增值性质。通过对资产进行翻新及重塑,投资者可提高资产的价值。如果执行得当,一栋更好的建筑既有利于租户,也有利于社区,从而为投资者释放价值。

显然,直接收购集体出售产业需要大量资金,因此或许只有大型机构投资者可以做到。规模较小的机构可考虑在海外兴建个别公寓。香港就有很多由世界各地的机构投资的发展项目,分别来自英国、日本、澳洲及东南亚国家,吸引了不少香港买家。

这些项目也吸引了各种各样的投资者。纯粹的投资者主要目的在于投资回报,而其他人则可能是想在心仪的旅游胜地拥有自己的房产。一些退休人士及学生有时也会购买,以便退休或留学时有个居所。不同的买家有不同的需求,因此发展商也会推出不同的优惠来吸引各个群体。

这就是为什么销售展览这样的活动对发展商及买家都具有吸引力,因为这些活动降低了双方的搜索成本。在香港,这些活动一般在销售季节每周举办一次。我们认为这是一种自然的发展,因为人们的经济能力提高,加上越来越多人在购买国际资产方面变得愈发聪明。

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