鉴于政府最近推出房地产冷却措施及中美贸易战升温,投资者纷纷把焦点转移至比较稳定的房地产投资信托(REIT)。由于新加坡REIT再次受到追捧,富时海峡时报REIT指数在过去两个月的表现比富时海峡时报房地产控股及发展指数来得出色,取得2%升幅;但后者在同一期间则下跌大约5.1%。

尽管房地产冷却措施令房地产股的情绪受压,但新加坡的经济依然取得不错的增长,2Q18的增幅为3.8%。接下来,今年的国内生产总值(GDP)预期将继续受到制造业的推动,后者在上个季度增长8.6%。整体而言,贸工部预测新加坡经济在2018年将会取得2.5%至3.5%的增长,比2017年的3.6%增幅来得低。

受到稳健的制造业数据支持及新工业厂房的供应量逐渐减少,市场预期工业厂房市场将会渐渐好转,而近几个月有关租赁工业厂房的询问有所增加。因此,本文将为大家报道腾飞房地产信托(Ascendas REIT,以下简称腾飞),看看它有哪5大优势能吸引投资者的注意。

组合多元及抗跌力强

Ascendas REIT - Pic 1

(资料来源:腾飞房地产信托展示板)

腾飞是在新加坡交易所上市的最大规模REIT,市值大约为82亿元。截至2018年6月30日,腾飞拥有132个产业,包括物流中心以至商业园,其中99个产业位于新加坡,而余下33个产业位于澳洲。腾飞的1,310名租户主要来自5个工业次领域,而腾飞的组合不会过度侧重于某一个次领域,因此,腾飞应可以取得比较稳定的被动收入来源,投资者大可放心。

除此之外,腾飞每一个产业占其每月总收入不会超过5.4%。当遇到突发情况时,收入波动带来的冲击将会减低,因腾飞不会过度依赖某一个租户。

续租租金调升

腾飞的组合在1Q19录得10.5%续租租金调升率,主要是来自新加坡多租户大厦的更新租约。租金调高主要是受到运输和储存领域支撑,它们占了租赁需求的最大部分(总租金收入的46.7%)。澳洲产业在1Q19没有更新租约。

不要忘记,腾飞整体组合的1Q19出租率从91.6%下跌至90.5%,因为受到大士1道20号重新发展拖累,后者在1Q19末的出租率只得51.1%。与此同时,出租率也受到SB Building及国际商业园31号不续租影响。澳洲产业在同一期间的出租率维持在98.6%,部分原因是刚收购的169-177 Australis Drive及1314 Ferntree Gully Drive均全面出租。

然而,腾飞组合的加权平均租约期限(WALE)为4.1年的健康水平。腾飞在整个FY19的续租租金预期将会调高,因为业内继续受到供需动态有所改善所支持。FY19接下来大约还有占总租金收入9.3%的租约到期更新,而FY20需要更新的租约占19.7%。大部分在未来两年需要更新的租约将让腾飞捕捉到较佳的宏观条件。

进军英国

腾飞在2018年7月通过以2亿零727万英镑(3亿7,320万元)收购了12个物流产业首度进军英国。在完成第一宗交易后的两个月,腾飞再次以2亿5,750万英镑(4亿5,920万元)买入另外26个物流产业,让其在英国的组合进一步扩大。

在完成上述两宗收购后,腾飞管理的产业将增加10.9%至112亿元。此外,英国的收购将提高腾飞收入的稳定性,因为其整体WALE将从4.2年(截至2018年3月31日)增加至4.5年。

还有,腾飞在英国购入的38个物流产业中,有35个是属于永久业权,余下3个的租赁年期最少为965年,因此腾飞变得更强大,因为永久业权产业目前占了其资产值的23%,之前为16%。

腾飞的租户也加入了更多有质素的大型企业,包括DHL、Aston Martin Lagonda、 Howden Joinery 及 Amazon。

虽然英国脱欧的不确定性为腾飞的英国产业添加风险,但供应链和物流服务的需求依然在增长,拜赐于电子商贸活动蓬勃发展。我们认为腾飞可从其在英国的发展中受惠而其收购的产业将令收益率提高。管理层的预估数字显示,英国的收购将令FY19的每单位派息(DPU)增加0.21元。

财务稳健

最新的1Q19业绩显示,腾飞的资产负债表依然强劲,负债比为35.7%,而其中72.4%的借贷属于固定利率。平均债务到期日为3.4年而加权债务总成本为2.9%。

腾飞在2018年9月7日宣布私下配售1亿7,800万个新单位(每单位为2.54元),目的是筹集4亿5,210万元来为英国的第二轮收购部分融资及为新加坡发展新量身建造(BTS)产业提供资金。部分新资金也将会用来减低债务。腾飞的管理商通过发行新单位来为其活动部分融资目的是在目前的升息环境中减少对债务的依赖。在配售单位及进行收购后,腾飞的负债比将稍微提高至36.7%。

估值并不苛求

Ascendas A

在截稿时,腾飞是以接近其部分同行的估值交易。基于2.60元价位,腾飞的指示性获益率为6.1%,并以账面值的1.3倍交易。其同行的平均获益率为较高的6.8%,而平均股价与账面至比亦为1.3倍。

尽管其获益率略低,但我们依然对腾飞钟爱有加,由于它的规模庞大及可从复苏中的工业和物流领域中受惠。还有,无论地域发展或租户群,腾飞的接触面也很多元。在考虑到其资源及在增长市场发展的空间,腾飞目前的估值不算太高。

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