Axis产业信托(AXREIT, 5106)是一个符合回教教义的商业与工业房地产投资信托,也是首个在马来西亚交易所上市的这一类房地产投资信托(REIT)。截至今年(2018年)6月30日,信托的组合包含42个总值26亿6,000万令吉的物业。

在过去十年里,信托的组合规模是以14.91%的年复合增长率(CAGR)增长,从2008年总值7亿3,000万令吉的19个物业增加至2017年总值25亿5,000万令吉的40个物业。

业务近况

信托于2016年展开其第一个发展项目,在雪兰莪兴建大型批发中心Axis Mega Distribution Centre。项目的第一期工程于今年初完工,包含一个面积达51万5,000平方英尺的货仓。

该货仓在一份10年期租约下出租给雀巢公司(Nestle)旗下的Nestle Products公司。初步租金为每年1,920万令吉,并附带每三年调高租金一次的条款。

之后,信托于去年11月承接了其第二个发展项目,为Upeca Aerotech公司在梳邦航空技术园(Subang Aerotech Park)兴建一个航空工业生产设施。信托将于今年12月移交相关设施,并签订了为期20年的租约,头三年的租金为每年558万令吉。

今年6月,信托完成收购位于雪兰莪的一个批发中心,以及为收购位于柔佛的两座工厂而签订了买卖协议。另外,信托于8月初签订买卖协议,将以1,850万令吉收购位于森美兰的一个工业设施。该设施目前是出租给日本车辆雨刷生产商Nippon Wiper Blade的大马子公司。

财务表现

在2008年,信托的收入为6,330万令吉,到了2017年已增加至1亿6,780万令吉。在这期间,信托的可分派收入从3,897万令吉提高至9,267万令吉。收入及可分派收入增加的原因是信托不断地致力于扩大物业组合。

Axis产业信托业绩(RM'000)。深绿色柱子:年度收入;浅绿色:可分派收入。来源:Axis产业信托年度报告、The Fifth Person

Axis产业信托业绩(RM’000)。深绿色柱子:收入;浅绿色:可分派收入。来源:Axis产业信托年度报告、The Fifth Person

截至今年6月30日,信托的总贷款额为9亿9,008万令吉,从而得出的杠杆比为36.52%。这些贷款的实际利率为4.29%,信托的融资有42%是以固定利率计算利息。

此外,截至6月底的组合租用率为93.9%。信托42个物业中的31个录得100%的租用率。物业的加权平均租期为5.5年,60%的租约有待至FY20或之后到期,因此提高信托的收入能见度

估值

信托9月26日的股价为1.48令吉,截至6月30日的每股净资产值为1.31令吉,因此其股价与账面值比(P/B)为1.13倍,比其1.21倍的十年平均来得低。

Axis产业信托的股价与账面值比(P/B)。来源:The Fifth Person

Axis产业信托的股价与账面值比(P/B)。来源:The Fifth Person

股息获益率

信托过去12个月的每单位派息(DPU)为7.88仙。以1.48令吉的股价计算,股息毛额获益率为5.3%,与过去四年的平均水平相若。不过在马来西亚,散户投资者从大马REIT所得股息必须缴交10%的预扣所得税(withholding tax),因此股息净额获益率为4.8%。

Axis产业信托的股息获益率。来源:The Fifth Person

Axis产业信托的股息获益率。来源:The Fifth Person

总结

Axis产业信托在过去10年里为股东带来了收入、可分派收入及净资产值等方面的增长。不过近年的可分派收入水平停滞不前,2013至2017年都介于9,100万令吉至9,200万令吉之间。

至于DPU,过去三年的水平都保持在每年8仙至8.5仙之间。由于DPU缺乏增长,信托自2014年至今的股价一直徘徊在1.50令吉至1.80令吉之间。

Axis产业信托10年股价走势。来源:谷歌财经、The Fifth Person

Axis产业信托10年股价走势。来源:谷歌财经、The Fifth Person

然而,信托正继续扩大物业组合,着手进行更多物业收购及发展项目。在长期固定租约结构下,信托的可分派收入应会更为稳定,并有所增长。

与新加坡上市的物流/工业REIT介于6%至8%之间的股息获益率相比,信托目前4.8%的股息获益率较为逊色。投资者可将信托与其他类似的大马REIT作出比较后再做决定也不迟。

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