在利率上升的背景下,投资者在投资房地产发展商还是REIT(房地产投资信托)的问题上也变得犹豫不决。近期新房销售回暖以及房价可能上涨的消息吸引了人们对地产股的关注,其中包括发展商及REIT。利率及债务水平上升会对这两者造成什么影响?

利率上升,发展商及REIT指数均呈下跌趋势

来源:辉立证券(Phillip Securities),截至2018年10月16日

来源:辉立证券(Phillip Securities),截至2018年10月16日

上图将富时海峡时报控股与发展指数(FTSE ST Real Estate Holding and Development Index,以蓝线表示,下称ST REHDI)及富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST Real Estate Investment Trust,以棕线表示,下称ST REIT)进行了对比。由于市场上能找到的追踪利率的指数并不多,我选择以iShares亚洲高收益新元挂牌基金(iShares Asia High Yield S$ Exchange Traded Fund,以绿线表示,下称iShares)的表现来代表企业利率。

选择iShares亚洲高收益新元挂牌基金的原因是在利率上升的环境下,它的表现最接近高收益企业债券的利率,同时也与高收益债券的变动紧密相连。

如图所示,ST REHDI及ST REIT均呈现下跌趋势,而iShares则逆势而上,即将超越ST REIT。利率上升投资者的避险情绪可能导致了发展商及REIT受挫的局面。此外,政府于7月5日实施的房地产降温措施可能严重打击了发展商,房地产行业在7月6日股市重开时,仅一个交易日内便大幅下跌5%至15%。

另一个可以解释发展商及REIT指数下跌的原因是收益率之间的差异扩大,导致投资者更倾向于投资收益率较高的企业债券,这些债券的收益率与一个基准利率挂钩,并在此基础上加上一个浮动利率。投资风向改变确实导致资金流向高收益债券,并远离发展商、REIT及其他派息高的股票。

债务水平高的发展商和REIT皆面临更高的风险

除了利率上升对发展商及REIT造成了负面影响外,我们在这两个领域中选股时也应保持谨慎。REIT领域受到严格的监管,总负债与总资产比不得超过45%。这一负债比率由新加坡金融管理局规定。

Reitdata.com的数据显示,2018年10月,S-REIT(新加坡房地产投资信托)中负债率最高的公司是速美工商房产信托基金(Soilbuild Business Space REIT,下称速美),其负债率为40.60%,股息获益率为9.621%。由于公司负债水平相对较高,投资者可能需要继续留意公司的资本开支计划及融资方式。这是为了确保管理层有在遵循法定的债务限额,保护股东的利益。

最近,速美通过总值6,500万元的永久债券向资本市场募集资金。《商业时报》(Business Times)于2018年9月21日发布的一篇报导指出,速美成功吸引其最大的控股股东林捷发(Lim Chap Huat)注入300万元,为单笔金额最大的投资。林捷发在此前已持有速美9.096%股份。

发展商在负债率方面并未受到政府限制。然而,考虑到一些小型发展商因无法控制债务水平而倒闭,我们也不能排除利率上升带来的负面影响。《新加坡商业评论》(Singapore Business Review)于2018年3月12日发布的一篇文章指出,新加坡发展商的债务与总资产比从2010年的33.8%升至2018年的35.6%,利息覆盖率从2010年的10.6%降至2016年的3.7%。

投资者是否应该撤离发展商和REIT?

利率上升以及发展商与REIT的负债率上升确实有些令人担忧,建议投资者在做出最终决定前进行深入调查。不过,我们认为利率上升并不会严重打击投资者对于发展商及REIT的情绪。相对于一些投资者认为加息会对投资组合构成威胁的错误观念,我们认为更重要的是检验这两个领域应对这两种挑战的能力。如果企业能够兼顾加息及债务问题,市场对这两个领域的整体情绪终将是积极的。

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