市区重建局(URA)在2018年10月1日公布的初步预估数字显示,备受关注的私宅价格指数在今年第三季度只微升了0.5%,大大低于第一季度及第二季度分别录得的3.9%及3.4%增幅。政府于2018年7月实施新一轮的产业冷却措施后,产业销售明显放缓。在这样的情况下,发展商为筹集资本及刺激收入所采取的创新手段有时真令人大开眼界,而华联企业(OUE)就是其中一个例子。

脱售华联城

华联企业在2018年9月11日宣布把其混合发展项目华联城(OUE Downtown)的办公楼部分(包括两栋办公大楼,即楼高50层的华联城1及楼高37层的华联城2)出售给华联商业信托(OUE Commercial Real Estate Investment Trust)

为这项收购建议融资,华联商业信托计划贷款3亿6,160万元及发行附加股给单位持有者。附加股是以每100股配售83股附加股的比例发行,以筹资5亿8,750万元。附加股发售价为每股0.456元,相等于华联商业信托在2018年9月10日(在发出公告前的最后一个交易日)的0.665元收盘价折扣31.4%。

从脱售获得现金收益

华联城的售价在一个愿买愿卖的基础上为9亿零800万元。在除去为认购华联商业信托附加股而预备的大约3亿2,830万元 (这是华联企业的承诺),华联企业预期可从这次的交易中获得超过5亿元净现金收益。

此外,身为华联商业信托的管理商及其全资子公司,华联企业也从这次交易中获得680万元的收购费,后者相等于售价的0.75%。

除了可以释放其优质资产的价值,脱售产业给其房地产投资信托(REIT)平台也让华联企业可以把循环资金再投资于较高收益的项目来取得最大的回报。举个例子,华联企业在2017年4月收购华联力宝医疗(OUE Lippo Healthcare,前身为国际康慧医疗集团(International Healthway Corporation),以及最近购入Bowsprit Capital Corporation (上市公司先锋医疗产业信托(First REIT)的管理商)的全部股权,都是其大有作为的行动,并为华联企业进军魅力十足的亚洲保健医疗房地产领域铺平道路。

经常收入提高

表面来看,华联企业似乎卖掉了其在新加坡中央商业区拥有的一个优质商用产业。然而,值得注意的是,截至2018年9月,集团在华联商业信托拥有55.9%股权。这意味着在完成交易后,华联企业依然在控制着华联城的管理和发展。

在收购华联城后,华联商业信托所管理的资产从35亿元增加了大约26.2%至44亿元。再加上华联酒店信托(OUE Hospitality Trust)所管理的22亿元资产,以及先锋医疗产业信托的大约13亿元产业组合,令华联企业的REIT资产管理业务价值大约79亿元。随着资产组合越来越大,集团可以从其REIT获得经常性管理费及不断增长的稳定派息收入。

股价与账面值比大打折扣

以2018年10月15日的收盘价计算,华联企业目前的股价大大低于其在2018年6月的4.49元净资产值。集团的股价与账面值比只得0.3倍,我们认为这似乎不大合乎情理。

华联企业把资产注入其REIT平台并不是首开先例。在2016年,集团也把其在樟宜机场皇冠假日酒店(Crowne Plaza Changi Airport)的扩建项目出售给华联酒店信托,并从中获得2亿零500万元收益。 我们也不认为脱售华联城将会是其最后的一个脱售项目,鉴于集团很有可能接下来把华联城的购物廊(Downtown Gallery)及服务公寓Oakwood Premier以同样的手法来获取收益。

这样一来,华联企业不单只可马上通过销售收益从释放资本中获利 ,它也可以继续从这些资产中通过增加的管理费和派息受益。我们认为这是一个很精明及完美无瑕的方法来为股东释放价值,实在令人佩服。

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