以上图片来源:旅店置业年度报告

随着会德丰产业(Wheelock Properties Singapore)于今年(2018年)10月2日以每股2.10元私有化,并在10月18日从新交所除牌后,市场的目光正转移至旅店置业(Hotel Properties (H15))。

会德丰在一家称为68控股(68 Holdings)的企业拥有40%股份,后者则拥有旅店置业的56%股份。或许大家还记得,在2014年4月,地产大亨王明星通过68控股与会德丰提出以每股3.50元现金收购旅店置业,当时的潜在总投资为7亿4,893万元。

2014年收购计划的目的

2014年收购旅店置业的主要目的是会德丰及旅店置业可联手把乌节路西端(从远东购物中心(Far East Shopping Centre)至东陵坊(Tanglin Mall))受冷落的资产重新发展为一个大型项目。

不过,时移世易,商业产业买卖、集体出售及政府土地出售活动最近在乌节路西端此起彼落。其中明苑(Ming Arcade)一并出售59个分层地契店铺单位的交易仍在进行中,指引价为5,100万元,即约为每平方英尺4,470元。

今年6月,信德集团(Shun Tak Holdings,港交所:0242))在一项集体出售计划下,以3亿7,550万元(每平方英尺2,910元)成功收购柏园(Park House)。

此外,一个由SC Global、远东发展(Far East Consortium (港交所:0035))及新世界发展(New World Development,(港交所:0017))合组的财团在政府土地出售活动中,以4亿1,000万元买下位于卡斯加登路的一幅地段。

旅店置业私有化的希望重燃

华侨银行证券研究(OCBC Securities)在其10月15日的一份研究报告中指出,会德丰在2014年的收购建议文件中提及,把旅店置业私有化将让会德丰、68控股以及旅店置业管理层更灵活地管理公司业务,提高管理与资本效率,同时更顺利地执行任何营运上的改变。

当时,华侨银行证券研究的一份报告提出了重新发展乌节路西端的三大因素:
一、与乌节路其他段落相比,西端这一带相当冷清,老旧的产业比较多;
二、西端缺乏地铁站;
三、在当局的发展计划下,西端一带具备高档零售业方面的潜力。

目前,旅店置业在乌节路拥有三家酒店——新加坡希尔顿(Hilton Hotel Singapore)、四季酒店(Four Seasons Hotel)以及新加坡凯煌酒店(Concorde Hotel Singapore)。其在乌节路一带的主要产业则有豪宅项目Tomlinson Heights,以及与凯德集团(CapitaLand (C31))合资发展的丽敦豪邸(d’Leedon)。

今年7月初,新加坡政府实施了更多楼市降温措施。市区重建局(URA)也在最近修改非有地住宅单位面积的指导原则。不过,这些因素大致上对旅店置业都没有造成任何负面影响,由于目前其大部份产业是位于新加坡以外的地点,公司也已许久没有在本地竞标任何土地或进行任何发展项目。

估值

华侨银行证券研究在其10月15日的报告中,按照旅店置业的重估净资产值(RNAV)得出每股4.74元的合理值。不过,在笔者所使用的现金流折扣(DCF)估值法下,公司的估值为每股1.81元。以下表1列出了笔者对一些数字作出的假设与估计。表2为笔者的DCF估值模式。

表1。由上至下,Risk-free rate:无风险收益率(2.4%);Beta:贝塔(44.1%);以此类推:市场回报、股本成本、负债成本、税率、加权平均资本成本、5年增长率、永久增长率。 来源:旅店置业、笔者的估计

表1。由上至下,Risk-free rate:无风险收益率(2.4%);Beta:贝塔(44.1%);以此类推:市场回报、股本成本、负债成本、税率、加权平均资本成本、5年增长率、永久增长率。
来源:旅店置业、笔者的估计

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表2。所有数字单位为千元(,000元)。由上至下:PAT:税后盈利;YoY Growth (%):年比增长(%);以此类推:自由现金流调整额、自由现金流(PAT + 自由现金流调整额)、永久价值、自由现金流、年比增长(%)、净现值、扣除债务、加上现金与现金等值物、归属于股东的自由现金流、加权平均流通股总数、每股自由现金流(元)。 来源:旅店置业、笔者的估计

表2。所有数字单位为千元(,000元)。由上至下:PAT:税后盈利;YoY Growth (%):年比增长(%);以此类推:自由现金流调整额、自由现金流(PAT + 自由现金流调整额)、永久价值、自由现金流、年比增长(%)、净现值、扣除债务、加上现金与现金等值物、归属于股东的自由现金流、加权平均流通股总数、每股自由现金流(元)。
来源:旅店置业、笔者的估计

华侨银行证券研究的每股4.74元合理值与笔者的1.81元估值平均之后约为3.28元,与旅店置业过去两个星期介于3.70元至3.90元之间的价位相去不远。

趁可能私有化的消息进场?

由于旅店置业曾于2014年商讨过私有化计划,加上它目前正以0.936倍的十二个月历史股价与账面值(PB)比交易,以及考虑到其1.05%的股息获益率,私有化的可能性的确存在。

不过,从DCF估值法的角度来看,或许其股价必须有所回落才具备足够的吸引力,因为融资条件收紧(利率上升)带来风险,以及美中贸易战如果升温,或会令并购交易难以达成。

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