新加坡交易所上市公司中,共有34个REIT(房地产投资信托)、6个合订信托(stapled trust)及3个房地产信托(property trust)。这个行业的总市值将近1,000亿元,其中零售、工业及办公楼REIT的市值最大。

2017年1月至2018年6月期间,8个REIT及1个合订信托通过发售附加股筹得总值270亿元的资金,主要是为新地产项目融资。这9个信托分别是星狮物流工业信托(Frasers Logistics & Industrial Trust)、宏利美国房地产投资信托(Manulife US REIT)、易商红木信托(ESR-REIT)、凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)、凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)、城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)、雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)胜宝工业信托(Sabana Shari’ah Compliant Industrial REIT)

具体而言,宏利美国房地产投资信托通过发售附加股筹得1亿9,720万美元,用于收购位于美国华盛顿哥伦比亚特区(Washington DC)及乔治亚州(Georgia)的办公楼产业;而星狮物流工业信托通过发售附加股筹得1亿4,710万元,用于收购位于荷兰及德国的21处物流产业。

下表所列为这9个信托发售附加股的相关信息,按日期排序。

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来源:新交所

注:
~为海峡时报指数成分股
^为合订信托

在2018年7月至9月的季度中,这9个信托的总回报为+1.9%,因而其12个月总回报3年总回报分别为-3.8%+15.0%。它们的平均总负债率为35.6%平均股息获益率为6.9%,而平均股价与账面值比为0.9倍

下表显示这9个信托的信息及其总回报,按市值排序。

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来源:新交所及彭博社(截至2018年10月26日的数据,3Q18数据除外)

*注:宏利美国房地产投资信托以美元交易,表中所列数据按新元折合价格计算

由于REIT必须将可分派收入的至少90%作为股息派发才能享有税务优惠,它们或许无法累积足够的现金来收购高质量及可提高收益的资产来推动增长。因此,除了银行贷款以外,REIT也会通过发售附加股来为这类投资融资。

新加坡金融管理局规定,新交所上市信托的负债率不得高于45%。负债率或总杠杆率的计算方法是将公司的总负债除以总资产。通过发售附加股之类的股权融资方式可以避免提高负债率,将其控制在规定范围内。

新加坡REIT也处于利率不断上升的环境。自2017年1月起,美国联邦储备局已加息6次,最近的一次是在9月。联储局也暗示,它打算在12月再次加息,并且于明年加息3次,前提是美国继续保持适度增长,且通胀仍在可控范围内。

尽管股市频频受挫,分析师指出,投资者最近似乎对REIT重拾兴趣。这是由于中美贸易关系持续紧绷、对意大利预算问题以及即将到来的美国中期选举的担忧导致投资者的避险情绪升温,纷纷转向相对保险的选项。星展集团于2018年8月24日发布的一份行业报告也指出,国内办公楼及酒店产业的基本面改善也带动了市场情绪。

星展集团指出,所有房地产次领域均呈现“复苏征兆”,而办公楼领域依然是星展集团首选的领域,因为办公楼租金持续稳定地增长。零售领域方面,续租租金下调的趋势有所缓和,而工业租金正在触底,有望于明年回升。

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