市区重建局(URA)在2018年10月26日公布了最新的3Q18私宅价格指数(PPI)后,市场的焦点放在多个大型上市地产商的股价表现,包括凯德集团(CapitaLand)、城市发展(City Developments)及华业集团(UOL Group)

3Q18 PPI季比只微升0.5%,是今年最低的升幅(PPI在1Q18上升3.9%;2Q18上升3.4%)。第三季的新私宅销售数字为3,012个单位,而2Q18为2,366个单位,新屋销售增加可能是在新冷却措施推出前,买家在恐慌下急急入市。

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资料来源: URA

不过,整体而言,房地产股的股价依然严峻,从下图富时海峡时报房地产控股及发展指数可以看到,在过去一年,它一直在走低。

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资料来源: 富时海峡时报房地产控股及发展指数(2018年10月23日)

许多投资者认为大部份的房地产股表现欠佳是因为政府在2018年7月6日推出房地产冷却措施,但从上图看到,欠佳的表现在2018年2月便开始出现。

顺带一提的是,尽管我们把农历新年的惯常低数字排除在外,富时海峡时报房地产控股及发展指数事实上没有出现全面复苏迹象。这个指数在860点至902点盘整后,在5月份大幅下跌。之后,该指数持续受到抛售,并下跌至一个“压抑(depressed)”水平。

第三季房地产行情指数(RESI)也反映同样的下跌趋势,无论是近期行情指数(Current Sentiment Index)及远期行情指数(Future Sentiment Index)。RESI是由新加坡国立大学及新加坡房地产发展商公会(REDAS)联合制作,目的是评估及预测房地产市场的情况。

3Q18近期行情指数从2Q18的6.7下跌至4.0;而远期行情指数从2Q18的6.4下跌至4.2。大部份接受调查的人士表示,出乎意料的冷却措施是令住宅市场出现 “极度混乱”及情绪受压的原因。

更严谨的建屋指引

政府在2018年10月18日宣布限制“鞋盒单位”在全岛的增长。新指引说明,每个发展项目最高的单位数目是以项目的总楼面面积除以85平方米,而目前的规定是70平方米。而在9个地区,条例更为严谨,因为最高的单位数目是以项目的总楼面面积除以100平方米,这些地区包括马林百列(Marine Parade)、如切-蒙巴顿(Joo Chiat-Mountbatten)、直落古楼-惹兰友诺士(Telok Kurau-Jalan Eunos)、马里士他(Balestier)、史蒂芬-彰思礼(Stevens-Chancery)、巴西班让(Pasir Panjang)、高文-禾山(Kovan-How Sun)、赐福(Shelford)和罗央(Loyang)。新指引将于2019年1月17日起生效。

在10月19日当天,市场的反应迅速,多只大型地产股的股价下滑,因为担心新规定可能令毛利率受压。基于每平方英尺计算,单位面积较小其实可让发展商取得最大的利润。

凯德集团的股价在10月19日下跌至3.06元低位,但收盘时维持在3.11元。其他的海指地产股包括城市发展及华业集团则分别下跌至8.19元及6.18元,收盘时稍微回升。

许多分析师(包括星展唯高达)指出,最新的指引令需求减弱,并可能是集体出售市场的致命一击。发展商的股价预期在短期内依然受压。分析师也表示,发展商的股价与净资产值比,较5年历来区间下跌一个标准差。他们认为地产股可能会下探谷底,意味着短期内的跌幅可能高达10%

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资料来源;星展唯高达,彭博社(2018年10月19日)

总结

投资者可能认为本地房地产市场在短至中期内或许会进一步走下坡。不过,我们不以为然,因为业内的估值已下跌至0.73倍股价与净资产值比。此外,部分发展商已把它们在新加坡的业务减低,像凯德集团的大部份产业是在中国及越南。

与此同时,城市发展及豪利控股(Oxley Holdings)已公开宣布,新条例不会对它们在今年计划推出的楼宇带来影响,因为这些项目已经获得批准。

不过,在2019年1月17日之后提交的项目建议将面对新发展指引的规范,因此,发展商的毛利润从2019年之后将可能受到全面冲击

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