本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

回顾2018年股市,其波澜起伏的特征很大程度上是来自地缘政治对市场表现的影响。自2Q18以来愈演愈烈的中美贸易争端对资本市场及房地产市场均造成了伤害。摩根士丹利亚太指数(MSCI Asia Pacific)已于2018年下跌9.4%,并从2018年1月的高位下跌16%。

另一方面,REIT(房地产投资信托)的表现证明其有能力为投资者带来回报。2018年初至11月底,亚太地区REIT回报为3.4%,表现比摩根士丹利亚太指数高12个百分点。尤其是GPR/APREA可投资REIT日本指数(GPR/APREA Investable REIT Japan),其表现比摩根士丹利日本指数(MSCI Japan)高18个百分点,由于投资者认为日本自2016年以来持续的通胀可继续支撑日本商业地产的租金增长。

REIT

对于2019年,我们认为投资者应该做好准备,在可预见的未来中,地缘政治新闻将继续充斥市场,影响全球股市。最终,关税及其它贸易纠纷可能会削弱经济表现,进而削减租金增长

随着地缘政治越发动荡不安,风险溢价(risk premium)提高的投资者将对股市的价格波动造成影响。达成一项决议(例如中美正式签署的协议)或许与决议的细节同样重要。

在各国进行谈判并达成共识之前,市场上的消息可能是正面的也可能是负面的,因此会在各个资产类别中造成价格波动。不过,动荡不安并不一定就意味着下跌的趋势。

这并不意味着投资者应该远离市场,而是应该从长远角度思考如何进行资本分配。例如,考虑到房地产的投资周期是长期的,从5年至10年甚至更长,市场的波动会令更多资金流入地产股和房地产债券

大型主权财富基金(sovereign wealth fund)及养老保险基金也投资于新兴资产如数据中心、学生宿舍甚至工厂预制住房(manufacturing homes)或活动住房(trailer parks)。这些资产的回报率可以达到比核心资产类别高出200个基点的程度,某些情况下,某些资产类别甚至可能发展成次领域,就如20年前的物流及酒店业。这种情况将一次过压缩资产回报率(cap rate compression),对早期投资者来说是有利的。

其他机构投资者及家族财富管理办公室(family offices)也在关注房地产债券。一份利率合理的2至3年债券可以在未来2至3年内为投资者提供稳定的回报,而无需时刻关注房地产价格。在回收本金之后,投资者可以根据情况重新评估形势。

散户投资者或许没办法像机构投资者一般拥有充分的资源。这种情况下,最适合的方式是在地域上分散投资,维持一个多元化的房地产投资组合。

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