尽管大马的房地产投资信托(REIT)截至去年(2018年)第三季的一年业绩大致与预期相若,但马交所REIT指数(Bursa Malaysia REIT Index)去年截至12月14日的表现是下跌7.5%。肯纳格研究(Kenanga Research)表示,这是由于市场依旧认为巴生谷的办公及零售业楼面供应过剩,因此局限租金升幅,尤其那些旗下资产租金及租用率下降的REIT表现更差。

在肯纳格所研究的大马REIT当中,以怡保花园产托(IGB REIT (IGBREIT,5227))及Axis产业信托(Axis REIT (AXREIT,5106))在去年的股价表现最佳,分别取得5.6%及1.4%升幅。

大马REIT 2018年截至12月14日的股价变化(%)。Average:平均。 来源:彭博社、肯纳格

大马REIT 2018年截至12月14日的股价变化(%)。Average:平均。
来源:彭博社、肯纳格

肯纳格认为,怡保花园产托比大部份大马REIT的表现更好是由于其资产组合稳定,租用率为99%以上,并得以调高租金。Axis的股价保持稳健,由于它是极少数符合回教教义的大马REIT之一,加上其组合是以工业楼面为主,因此长期前景稳定。

租金上调空间

肯纳格预期,其所研究的大马REIT接下来的租金调整将介于稍稍下降至单位数百分比升幅之间。这不足以令人雀跃万分,但肯纳格相信这些REIT将更着重于租用率。

展望2019年,其所研究的大马REIT将有相等于21%至53%可出租净面积的租约到期,其中以柏威年产业信托(Pavilion REIT (PAVREIT,5212))的53%最高。

肯纳格对柏威年的情况不会太过担忧,由于将到期的大部份租约属于柏威年广场(Pavilion Shopping Mall),相信争取/留住租户不成问题,因为该物业的人潮踊跃让其租用率持稳在95%以上。

地标性资产

在楼面供应过剩的阴影下,肯纳格认为那些拥有地标性资产的大马REIT会有高于市场平均的租用率和租金上调幅度,因为相关资产得到良好的管理。

例如柏威年产业信托的柏威年广场、怡保花园产托的谷中城美佳广场(Mid Valley Megamall)、KLCC产托(KLCC REIT (KLCC,5235SS))的Suria KLCC及双威产业信托(Sunway REIT (SUNREIT,5176))的双威金字塔(Sunway Pyramid)等地标性产业,将由于人潮比邻里购物中心来得多而维持稳定表现,并能维持高达95%-100%的租用率及提高租金,尽管租金增长料将放缓。

相同的,KLCC及桂嘉信托(MRCB-Quill REIT (MQREIT,5123))等REIT旗下的地标性办公楼也料将有较佳表现,这些办公楼的租用率为96%-100%,反观座落于巴生谷的办公楼平均仅有约80%的租用率。

政府债券利率

根据大马国家银行(Bank Negara)的2018下半年金融系统检讨结果,银行将更谨慎地发放贷款给办公楼及购物中心。尽管此举或将在短期内不利于房地产业主调整租金,但肯纳格认为长期而言,这将有助于解决供应过剩的问题。

10年期大马政府债券(MGS)目前的利率约为4.10%,不过肯纳格保持其4.20%的目标,以作出较保守的估值。假设最糟糕的情况发生,MGS利率攀升20个基点至4.40%,肯纳格也不会调整其所研究的大马REIT的投资评级,除了怡保花园产托的评级将下调至‘表现不及大市’;所有目标价将随之而下调0%-5%。

总结

肯纳格维持其对大马REIT的‘中立’评级,并以保守的4.20% 10年期MGS利率及高于平均水平的获益率差额(比历史平均高出0.5到1个标准差)来估值。这是考虑到大马REIT基本面带来的忧虑及MGS利率短期波动的影响。

大马REIT相比。UP:表现不及大市、OP:表现超越大市、MP:与大盘持平、BUY:买入、NEUTRAL:中立、N.A.:没有信息。 来源:彭博社、肯纳格

大马REIT相比。UP:表现不及大市、OP:表现超越大市、MP:与大盘持平、BUY:买入、NEUTRAL:中立、N.A.:没有信息。
来源:彭博社、肯纳格

整体而言,肯纳格认为大马REIT为投资者提供不错的5%至7.7%股息获益率,并指出,凯德商用大马产托(CapitaLand Malaysia Mall Trust (CMMT,5180))的吸引力稍微大一些。

风险

肯纳格表示,对其评级具有影响力的潜在因素包括:
• 消费水平低于预期;
• 成本相关因素导致租金上调幅度小于预期;
• 美国联邦储备局更积极地加息;
• 租用率低于预期;
• 油价进一步回落及令吉走弱可能令10年期MGS进一步受压。

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