最近我们讨论过将影响大马房地产投资信托(REIT)表现与估值的一些因素如地标性资产、政府债券利率,以及相关风险如租金上调幅度和租用率不及预期、美国大力加息等等。

无论如何,业绩稳定、记录良好及派息丰厚的REIT总少不了一群忠实拥戴者,因为REIT一般上每个季度或每半年都会派息,而且股息获益率往往在同个交易所上市的股票中名列前茅。

不过,REIT的派息政策通常是把绝大部份(85%至100%)的可分派收入派作股息,有些国家和地区甚至明文规定REIT的最低派息比率。虽然这样一来,投资者能更有把握地估算出一年的股息收入,但REIT得以保留的资金并不多,在收购资产的良机出现时资金将从何而来呢?

一个办法是举债,但是大马证监会对REIT设下了杠杆比率(gearing)顶限,为50%。此外,贷款增加意味着利息开支提高,因此可能蚕食收入增长。另一个方法是发附加股集资,但这将稀释既有投资者的持股,尤其是那些手头上不方便认购附加股的既有股东。股本扩大、股数增加后,如果相关REIT无法提高可分派收入,每股可分得的股息便将减少。

除了上述考量外,物业组合的素质与市场前景当然也不可掉以轻心。那么以下3个大马REIT到底值不值得投资?

一、双威产托(Sunway REIT (SUNREIT,5176))

信托最近建议以5亿5,000万令吉收购双威大学(Sunway University)的3幅地段和上面的建筑物,然后再租给双威教育集团(Sunway Education Group Sdn Bhd)。租期为30年,并附带分别更新多30年和18年4个月的选择权。

丰隆投资银行证券研究(HLIB Research)因这项收购将利于信托的股息获益率而表示乐观,并把信托的FY20-21盈利预估分别提高14%和15%。丰隆指出,收购价与相关资产的市值相仿,属于合理。

丰隆也表示,信托将可借此把物业组合多元化,因与既有物业不同的校园资产也有不同的商业周期。信托目前的租金收入来源主要为购物中心、酒店及办公楼面。

信托计划通过手上的信贷设施及/或未来的贷款来为这项收购融资。截至1Q19,信托的杠杆比为38.6%。丰隆表示,假设上述收购将完全由举债融资预期信托的杠杆比将提高至42.8%

在信托完成交易之前,丰隆维持其对信托的‘持守’评级及1.70令吉的目标价。丰隆的FY19及FY20股息获益率预估为5.9%,是根据信托的两年历史平均及10年期政府债券利率而得出;每单位派息(DPU)预估皆为9.6仙。

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