2019年环球经济前景不大乐观,因为美国经济增长受限于财政刺激措施减退及利率提高;而中国方面则受到美国进口关税及经济再平衡的双重打击。随着金融市场继续受到不稳定情绪扰乱,投资者最好是坚守一个比较具防御性的投资选项。

组合稳健及具地利优势

星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust,以下简称FCT)是一个以新加坡为大本营的零售房地产投资信托,而其目前的产业组合拥有6个位于市区外围的零售产业。这些零售产业计有长堤坊(Causeway Point)、纳福城北翼(Northpoint City North wing,包括义顺电影城的零售垫楼(Yishun 10 retail podium))、樟城坊(Changi City Point)、勿洛坊(Bedok Point)、油池坊(Yew Tee Point)及艾格坊(Anchor Point)

虽然本地经济未来可能面对压力,而消费者或许会在开销方面比较谨慎,但在市区外围的商场所受到的冲击可能较小,因为它们位于住宅区,顾客比较集中及有公共交通直达。再者,这些商场为购物者提供的产品和服务十分广泛,主要是为消费者提供便利购物、日常必需品及各式各样的食店,我们可将之归类为日常开销(non-discretionary spending)。

此外,FCT的两个最大型商场也在其所营运的地区占有策略性地位或‘垄断’优势。在义顺地铁站旁的纳福坊是整个义顺区(包括卡迪、义顺及实里达下段)的唯一商场。新加坡统计局的资料显示,义顺区的人口(截至2018年6月30日)超过21万人。因此,纳福坊的人流总是络绎不绝,在午饭时间、放工后及周末更是挤得水泄不通。

另一方面,位于兀兰(新加坡人口最多的住宅区之一) 的长堤坊刚好毗邻巴士转换站及地铁站。由于商场靠近新加坡至新山的关卡,它也受到来往新加坡及新山两地的旅客欢迎。此外,与区内小型商场比较,长堤坊拥有一家戏院及其他大型租户包括冷藏公司(Cold Storage)、美罗百货(Metro)、阁室(Courts)及日本优衣库(Uniqlo)等,因此它能够吸引大量人潮。

财务稳健

FCT的1Q19总收入及净产业收入分别增加2.9%及2.5%至4,930万元及3,540万元。收入增长主要是受到两个大型商场(樟城坊及纳福城北翼)推动,而两者之间,樟城坊的增长较为强劲,其收入及净产业收入分别跳升12.7%及18.7%至680万元及450万元,主要是因为按营业额订定租金(turnover rent)提高及总租金收入(gross rental income)改善。与此同时,可分派收入微升0.9%至2,800万元。

FCT组合的1Q19出租率为96.2%,而续租租金调高6.9% ,与4Q18的0.2%增幅相比获得大大改善,尤其是零售业正面对不少挑战。

资产负债表方面,FCT的总负债与总资产比维持在28.8%的低水平。相对低的负债比意味着FCT有很多空间来通过并购取得增长,它可以从保荐商星狮地产(Frasers Property)及从外部进行收购。特别是从其保荐商而来的资产计有纳福城南翼及拥有三分之一股权的水滨坊(Waterway Point),这些资产可以进一步巩固FCT在市区外围的商场地位。

至于债务到期问题,有些投资者似乎对FCT在2019年到期的大笔债务(占27.1%,达到2亿2,200万元)有点担忧,鉴于美国加息,从而令其借贷成本增加。但FCT为这些债务再融资可能不成问题,而我们也不觉得其借贷成本会显著增加,鉴于公司的规模庞大及获得保荐商的支撑。

估值合理

FCT A

大部分投资者把资金向房地产投资信托(REIT)投放是为了其所派发的稳定股息,而FCT在这方面肯定不会令投资者感到失望。由于市区外围的产业比较稳定,因此FCT的每单位派息(DPU)自首次公开售股(IPO)之后的12年以5.9%年复合增长率(CAGR)稳定增加至FY18的0.12015元。在最新公布的1Q19业绩里,FCT宣布每单位派息0.0302元,比1Q18的0.03元增加0.7%。与此同时,其总资产也从上市的9亿3,800万元增加至2018年12月31日的28亿4,000万元,而每单位净资产值(NAV)为2.08元。

基于目前的2.24元价位,意味着其股价与账面值比为1.08倍,而过去12个月的股息获益率为不错的5.4%。目前FCT是以高于账面值的8%在交易,对一些投资者来说可能有点昂贵。不过,由于FCT的增长记录良好及资产组合稳健,因此目前愿意以溢价交易的投资者未来可能会获得丰厚回报。

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