城中城产业合订集团(KLCC Property Stapled Group,以下简称KLCCSS)是在2013年5月9日上市,它是第一个及唯一一个在大马交易所上市的合订证券。KLCCSS在吉隆坡市中心(KLCC)拥有多个地标产业,并从中获得经常性收入来源。在截稿时,这些投资产业价值157亿令吉,让KLCCSS成为马来西亚规模最大的房地产投资信托(REIT)。

以下是投资KLCCSS之前需要注意的11个重点。

各部门表现

1. 过去12个月,KLCCSS的办公楼组合带来5亿9,590万令吉收入贡献,这些办公楼包括 双峰塔(PETRONAS Twin Towers)、国油第三大厦(Menara 3 Petronas)、埃克森美孚大厦(Menara ExxonMobil) 、大地宏图大厦(Menara Dayabumi)及明讯大厦(Menara Maxis)的33%股权。自上市以来,办公楼组合每个季度的收入维持在大约1亿5,000万令吉,后者依然是KLCCSS的稳定收入来源。

KLCCA

2. 过去12个月,KLCCSS的零售资产组合带来4亿9,600万令吉销售贡献,后者的资产包括城中城阳光广场(Suria KLCC)及国油第三大厦零售垫楼(retail podium at Menara 3 PETRONAS)。零售收入从大约1亿1,000万令吉逐渐增加至目前的1亿2,500万令吉。零售组合也为KLCCSS带来稳定的经常性收入来源。

KLCCB

3. 过去12个月,KLCCSS从吉隆坡文华东方酒店获得1亿7,490万令吉收入。自从上市以来从酒店取得的季度收入大约在3,000万令吉至5,000万令吉之间,平均为4,160万令吉。过去5年,吉隆坡文华东方酒店也为集团带来稳定收入。

KLCC C

4. 过去12个月,KLCCSS从提供管理服务给办公楼、一般机构和房地产及停车场获得1亿9,910万令吉销售。这个部门自2013年以来稳定增长,目前的季度收入为4,500万令吉至5,000万令吉。

KLCC D

集团表现

5. 因此,过去12个月,KLCCSS的集团收入及可分派收入分别为13亿9,000万令吉及6亿9,830万令吉。KLCCSS过去5年的收入稳定增长,而派发给单位持有者的收入也稳定提高。

KLCC E

6. 截至2018年9月30日,KLCCSS的总贷款为22亿6,500万元,而负债比为17.3%。因此,KLCCSS是马来西亚负债比最低的REIT之一。它每年的债务成本为4.59%,而平均债务到期日为4.33年。总贷款的84%为固定利率,因此,KLCCSS为短期内的加息环境作好保护。
最新消息

7. KLCCSS 正与其大租户国油(PETRONAS)在其办公楼创建一个‘明日工作场所(WFT)’计划。WFT 是为开放式办公空间重新定义,并把公司的工作场所文化和生产力融合在一起。截至3Q18,WFT项目已经完成45%,并将会如期在2020年全部完成。

8. 城中城阳光广场在3Q18取得7个新租户,包括Acme Bar & Coffee、 Cigar Malaysia、 Delirium、 Dotty’s、 Michael Kors、 APM Monaco及B& by Boost Juice Bar。目前, Gucci、 Puma、 Furla及 Mothercare 等租户正在进行翻新工程,准备为购物者带来全新及更高享受的购物乐趣。

9. KLCCSS 拥有多个长期三净租约(由承租户支付保险、税项和公共区域维护费),它们在未来10至15年将会继续带来经常性收入来源。这些长期租约为集团的收入添加透明度及稳定。

估值

截至2019年1月25日,KLCCSS是以每单位7.90令吉交易。

10. 股价与账面值比: 截至2018年9月30日,KLCCSS的每单位净资产为7.24令吉。因此,其目前的股价与账面值比为1.09倍,稍微高于1.06倍的5年平均。

KLCC F

11. 股息获益率: 过去12个月,KLCCSS的每单位派息(DPU)为36.45仙。因此,其股息获益率为4.61%,比其4.67%的5年平均略低。来自REIT的派息需要缴交10%预扣税(withholding tax),因此,净DPU为32.81仙,而净股息获益率为4.15%。

KLCC G

总结

KLCCSS自2013年5月上市以来的财务表现稳定,主要是受到办公楼产业的长期三净租约及零售资产和管理服务部门的稳定表现所推动。因此其单位价格在过去5年也十分稳定。

KLCC H

2018年初,KLCCSS的价位下跌11.9%,由于央行把利率稍微提高。那时候,马来西亚大部份REIT的价位也下跌。不过,KLCCSS的抗跌力强,它的跌幅比同行少而且很快便回升。

不过,投资KLCCSS不是为了增长,因为在收购产业方面,KLCCSS比较被动。它的获益率比大部份马来西亚REIT也较低(它们的获益率是在5%至7%之间)。因此,如果你要求较高的获益率,恐怕不大适合。

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