在新交所主板上市(于2013年从凯利板晋升至主板)的良园集团(Goodland Group,以下简称良园)是一个地产发展商,它还未有受到很多投资者的关注。目前报道这只股的经纪行不多,而截至2019年3月8日收盘,它大约在0.22元交易。在深入探讨下,我们发觉良园在本地萎靡不振的产业市场中具有茁壮成长的潜力。

业务简介

良园是一家投资控股公司,专门在新加坡及马来西亚发展房地产。公司在1993年于新加坡成立,并在2009年10月起挂牌上市。从公司的网站得悉,集团拥有25间子公司及6间联号。

管理团队

良园是由两名创办人带领,分别是执行主席陈志明(Mr. Ben Tan Chee Beng)及总裁陈志忠(Dr. Alvin Tan Chee Tiong)。陈志明监督公司的策略方向及投资事宜,而陈志忠主要负责管理层的整体表现及制定企业策略。

过去和未来参与的项目

良园的发展产业十分多元,但大部份项目是集中于有地住宅。 它即将推出的两个项目包括一个在西勒路(Sirat Road)的三层高排屋及在卡迪夫林(Cardiff Grove)的两层高发展项目。

公司联号Sustained Land 的其中一个重要发展项目是位于小印度的公寓Sturdee Residences。产业资讯公司PropertyGuru在2016年4月26日的一篇报道提到,发展商透露,这个拥有305个单位的发展项目,单单在贵宾预售期间,已经以平均每平方英尺1,550元售出122个单位。

三年后,基于PropertyGuru提供的资讯,Sturdee Residences 的售价大约为每平方英尺1,612元至2,130元。售价高企是因为其位置适中,邻近花拉公园地铁站(Farrer Park MRT)及靠近市中心。

目前,Sustained Land正在推出One Meyer公寓 (前身为 The Albracca),后者是位于第15区麦雅路(Meyer Road)的永久业权地段。这个发展项目拥有66个住宅单位,土地面积为2万3,400平方英尺。公寓提供的单位包括两房式(614平方英尺)及三房式(914至1,033平方英尺)。这个发展项目定于2023年竣工,并拥有地利优势,像邻近即将通车的加东公园地铁站(Katong Park MRT),后者是属于汤申-东海岸线。

Sustained Land在2017年7月通过集体出售计划买入这块土地。负责集体出售的代理仲量联行(JLL)表示,这块土地总共有12个财团争夺,包括大型发展商、精品发展商、承包商及一个基金经理。那时候,Sustained Land以6,910万元标价(每容积率每平方英尺1,409元)投得。

财务表现

goodland A

在最新公布的1Q19业绩里,良园的收入大幅下跌65%至360万元,但有趣的是,归属股东净利上升435%至140万元。

从其业绩检讨报告得悉,管理层透露收入下跌主要是因为去年同期确认的收入较高。 对发展商来说这是常见的事,因为确认收入会起伏不定。良园在1Q18确认的销售分别来自混合住宅/商业发展项目The Citron 和Citron Residences的销售,以及分层有地排屋项目The Morris Residence。在1Q19,收入主要是来自一个有地排屋项目的销售。

资产负债表方面,截至1Q19,良园拥有610万元现金及现金等值物。同时,总负债为6,620万元,包括5,090万元短期贷款及1,530万元长期债务。

公司所有贷款均属抵押贷款,并没有无抵押贷款。在全部贷款及贷款证券中,一年或一年以下需要归还的数目从FY18的4,950万元轻微增加至1Q19的5,160万元。同一期间,一年或以上的贷款从1,490万元减低至1,470万元。

现金流方面,良园从营运而来的净现金从1Q18的890万元下跌至1Q19的负290万元。这并不属于不正常,因为公司在1Q19确认的收入不多。

goodland D

主要财务指标

goodland E

良园的财务指标一般而言会随着周期摆动额而起伏,这是房地产业务的性质,并受到经济气候的冲击。不过,尽管其回报比率是在负数至低单位数,但公司在截至2018年12月31日的过去12个月里,净利率能提高至26.9%,而流动比率也尚算稳定,为大约3.6倍。

虽然公司的总负债股本比从FY18的25%微升至25.6%,但已经比FY15及FY16的64%下跌许多。

goodland C

总结

以目前0.22元价位及0.581元账面值而言,良园的股票是以0.39倍股价与账面值比交易。此外,目前价位所得出的股息获益率为3.4%。公司的借贷水平也相对低,大约为账面值的25%。

话虽如此,公司的有效指标偏低。除了受到周期性影响,也可能受到进一步的产业冷却措施及环球经济达到巅峰的冲击。就像其他发展商一样,良园也面对经济回落或放缓的风险。在缺乏新项目或未能把手头上的项目售出的情况下,任何产业发展商都会受到严重冲击。

另一方面,管理层也十分谨慎,把其项目的债务证券化。银行也对抵押贷款给予较佳的利率。此外,集团的执行能力一向良好。 因此,由于其负债比偏低,良园有很多的负债空间来取得资本,尤其是在经济衰退期间。

相关文章:

SI 研究: 星狮集团值得重新审视的3个理由

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20190322/64424/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->