本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

今年(2019年)初,新加坡客纳街一幅酒店用地在公开招标活动中以5亿6,220万元成交。该幅地段的可发展面积约为24万平方英尺,相等于2,148.50元的尺价,与历史高位相若。

酒店长久以来属于特殊地产领域。酒店的“租金”是以日计算,不像办公或零售业楼面的租约是以年计算,因此酒店的盈利比较不稳定。此外,经营酒店的成本大幅高于其他种类的房地产。

一家酒店的年度净营运收入占其总客房收入的40%至60%。这意味着,如果收入突然大跌,酒店业者可能录得营运亏损。这也有别于其他种类的房地产。

再者,酒店业的规模偏小。2017年底的政府数据显示,新加坡共有420家酒店,客房总数为6万7,084间。与新加坡的超过100万个组屋单位相比,酒店业的规模比住宅产业是小巫见大巫。

尽管如此,酒店业在过去三十年里已逐渐成为增长极快速的地产领域之一。在新加坡,2001年的酒店客房数量约为3万5,000间,预期到了2021年,数量将达到7万间。香港的酒店数量从2002年的4万2,000间增加至去年的约9万3,500间。

这股增长趋势的最基本原因乃旅游业取得增长。根据联合国世界旅游组织(UN World Tourism Organization)的资料,在2010至2017年之间,亚洲各地迎来的旅客增加63%。亚太区在2000年迎来的旅客占全球总旅客人数的16%,到了2017年增加至约24%。因此,酒店供应持续增长是受到基本因素的支持。

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除了基本因素的支持外,一种崭新的营运模式也刺激了酒店业的增长。传统而言,酒店大致上是由经营者拥有,因此经营者冒的是全面的现金流风险。因此,酒店的融资条件较不理想,由于投资者把酒店列为营运业务,而非“房地产”。

1994年,万豪集团(Marriott Group)分拆为Host Marriott (HM)及万豪国际(Marriott International)。HM是拥有万豪旗下所有实体资产的一个酒店房地产投资信托(REIT),万豪国际是拥有万豪品牌与经营概念的酒店营运商。

此举让投资者按照自身的风险与回报胃口,可选择投资于经营者或酒店业主。许多款待业REIT,包括在新加坡上市的三个款待业REIT,都是纯业主,并没有直接涉足于经营旗下物业。

3种主要营运模式

二十五年过去了,目前的主要营运模式有3种。第一种是传统模式,品牌经营者依然是所经营资产的业主。这种模式最适合高档品牌,由于其资产所到之处可得以提升自身和周边地区的价值。因此,长期拥有这些资产可待升值。或许高档品牌对旗下酒店也有更严谨的要求,因此直接拥有这些资产让管理层能更灵活处事。

第二种模式是类似上述万豪的分拆作法。酒店业主与经营者签署管理合约,委聘后者营运手上资产。在最普遍的形式下,经营者提供管理服务,并收取管理费为酬劳。合约条件通常包括经营者必须达到的主要表现指标。经营者也将按表现分得业绩收费。

至于REIT,最常见的作法是通过租赁形式。经营者会支付租金给REIT,或许也包括奖励式租金来分享增长利益,但几乎所有其他事项都由经营者负责。这种结构的优点是,它能减轻业主的负担,也给予投资者收入能见度。在这个结构下,经营者在营运方面的灵活程度通常最高。

整体而言,营运模式的改变带来更灵活的融资策略。这样一来,房地产业主可向传统地产投资者争取资本,酒店资产则可列为商业地产来估值,尽管酒店的估值可能比办公楼或零售业楼面稍低。在轻资产形式下,经营者只要能陆续赢得新营运合约,便能拓展业务。说不定这种新模式正是亚洲各地酒店业快速增长的辅佐因素之一。

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