市场在2019年第一个季度的表现相当不错。从年初至2月尾,本地基准海峡时报指数的升幅最高达到7%。不过,随着3月份接近尾声,大市开始再次出现抛售,而迈入2Q19,我们预期下跌压力可能越来越大。

最新一轮的抛售首先在美国出现,导火线是联邦储备局宣布在接下来的2019年将会停止加息。美国投资者没有对这个好消息欣喜若狂,反而对联储局的鸽派言论感到恐慌,因为这可能表示美国经济将会放缓。随着投资者涌向购买美国债券避险,后者的收益曲线在2019年3月22日终于自2007年金融危机以来首次出现倒挂。

长期以来,收益曲线是预示衰退的一个宝贵工具。虽然它既不是绝对,也不是偶然,但它却暗示投资者的信心疲弱,再加上已经放缓的环球经济,最终可能导致噩梦成真。

本地方面,随着第一季度业绩报告期即将结束,已公布的业绩整体而言似乎欠缺质素。与此同时,利率环境放缓对房地产投资信托(REIT)领域有利,后者在1Q19的表现比海指优胜。 不过,这个领域最新一季业绩整体而言是受到一次过脱售收益刺激。话虽如此,迈入2Q19,随着市场波动加剧,相信更多投资者会追捧新加坡REIT,因为派息带来稳定现金流。

话虽如此,随着新加坡REIT在1Q19取得不错的升幅,我们预期市场焦点将回归至估值,而投资者将转而追捧价格诱人的股只。以目前情况而言,我们认为远东酒店信托(Far East Hospitality Trust,以下简称FEHT)是一只优质信托,并符合上述提到的条件。

FEHT A

业务简介

FEHT是一个纯新加坡款待信托,包括了13个中至大型酒店和服务公寓。截至FY18,整个组合的估值为26亿元。

FEHT的独特之处是它拥有一些新加坡比较具标志性的款待资产,像在武吉士(Bugis)的龙都大酒店(Rendezvous Hotel)及悦乐雅柏酒店(Village Hotel Albert Court), 以至位于乌节路购物区的乌节龙都大酒店(Orchard Rendezvous Hotel)。最近加入其组合的酒店包括位于丹戎巴葛(Tanjong Pagar)的城中豪亚酒店(Oasia Downtown Hotel)及豪亚诺维娜酒店(Oasia Hotel Novena)。FEHT也在圣淘沙即将开业的3个联合发展酒店项目拥有30%股权,其中包括悦乐圣淘沙酒店(Village Hotel Sentosa)、百瑞营酒店(The Outpost Hotel)及邀堡圣淘沙酒店(The Barracks Hotel)。

至于服务公寓组合,FEHT拥有四个服务公寓,包括位于克拉码头的Village Residence Clarke Quay、后港的 Village Residence Hougang、罗拔申码头的Village Residence Robertson Quay 丽晶大厦(Regency House)。以业务而言,服务公寓为FY18收入带来19.4%贡献,而酒店组合占了余下的80.6%。

FEHT.2

基本面不断改善

FEHT的股价在2015年至2018年一段颇长时间内受压。在2018年,新加坡款待业市场的前景缓和也导致FEHT的股价出现调整,令其已经不完整的复苏再次减速。此外,私人住宅的最低租期从6个月减至3个月也继续令FEHT的服务公寓组合受到威胁。

不过,从FEHT的最新业绩来看,我们看到其基本面不断改善,预示其复苏之路维持稳定。FEHT在FY18报毛利为1亿1,370万元及净产业收入为1亿零280万元,意味着两者分别以9.5%及10.3%增长。增幅是受到主租约的租金因需求上升而提高,以至在2Q18添加了城中豪亚酒店。

以业务而言,FEHT酒店组合的FY18入住率提高1.5个百分点至89.1%,而平均每日租金增加4.4%至162元。因此,与FY17相比,每客房平均收入(RevPAR)跳升6.2%至144元。季度而言,4Q18 RevPAR的升幅更大,比去年同期升高7.5%至142元。整体而言,酒店组合带来的收入为9,160万元,增幅大约为12.9%。

服务公寓方面,FY18收入报2,200万元,微跌了2.7%。不过,RevPAR微增0.9%至177元,后者是因为入住率增加4.1个百分点至84.1%,尽管平均每日租金减低4%至210元。4Q18的表现也比较乐观,入住率上升6.1个百分点至84.3%,而平均每日租金只下跌0.4%至212元。因此,与去年同期相比,服务公寓的4Q18 REVPAR实际上跳升7.5%至179元。

整体而言,总回报从FY17的1,430万元跳升至FY18的9,070万元,主要是因为投资产业的合理值收益。税前净利及合理值收益则为6,140万元,意味着升幅为1.6%。

更上一层楼

随着FEHT在过去两年完成了大型的资产提升计划,因此,FY19应该没有重大的资本开支。与此同时,随着大型翻新工程及品牌重塑已经完成,提升后的资产将会带来更大贡献,并支撑FEHT的增长。

此外,与其保荐商在圣淘沙的合资酒店发展将于2019年4月开始运作,刚好与FEHT第二季度相符。我们对圣淘沙酒店进行的初步搜索发现,该区的每晚房租大约为230元至250元。因此,与圣淘沙现有的较高档次房租相比,FEHT的酒店应该是属于中档范围,从而为旅客提供物有所值的选择。
圣淘沙新酒店的运作加速后,应为FEHT FY19及以后的盈利带来重大贡献。随着圣淘沙的产业在中期而言渐渐扩大规模,FEHT也享有优先权购入更多股权。

不过,FEHT截至FY18的总资产杠杆比为40.1%,由于城中豪亚酒店是以债务融资。随着其资产负债表有点紧张,FEHT目前而言没有很大的债务空间来进行大型收购。

FEHT.3

价位具备安全边际

FEHT B

另一个前景向好的指标是,FEHT把4Q18的每单位派息(DPU)提高3.1%至1.00分,意味着FEHT连续第四个季度提高DPU,让FY18 DPU增加至4.00分,为我们的信念带来支持,即FEHT的酒店将带来更高贡献及其服务公寓将有潜力回升。

不过,虽然其所管理的资产(AUM)增加10.6%至26亿元,FEHT的股价还是落在后头,让其估值与同行相比便宜许多。
以目前每单位0.67元计算,FEHT只是以0.76倍股价与账面值比交易,但同时提供6.1%股息获益率。相比之下,其他本地上市同行均以较高股价与账面值比交易,尽管它们的获益率并不十分诱人。随着FEHT以账面值24%折扣交易,我们认为它提供了足够的安全边际。

相关文章:

独树一帜的地产发展商良园集团具有茁壮成长的潜力

文章链接:http://cj.sharesinv.com/20190401/64555/,所有文章均为本网站原创,转载请注明来源,作者信息并保留文章链接。

-->

推荐阅读

主编精选