柏威年产业信托(Pavilion REIT (PAVREIT,5212))在2011年12月在马来西亚交易所上市,目前拥有四个购物商场,即吉隆坡柏威年广场(Pavilion Kuala Lumpur)(PKL)、吉隆坡Intermark Mall (InM)、雪兰莪的大门(Da Men Mall)以及吉隆坡的Elite Pavilion Mall (EPM)。此外,信托也拥有吉隆坡一座办公楼Pavilion Tower。截至去年(2018年),信托的资产组合可出租净面积(NLA)为240万平方英尺。

PKL座落于吉隆坡的购物天堂武吉免登(Bukit Bintang),并且是深受欢迎的得奖购物中心。笔者最近出席了信托的2019年常年大会,从中摘录了以下7个重点。

一、信托的年度收入从FY17的4亿9,000万令吉增加13.2%至FY18的5亿5,490万令吉,由于在去年4月收购的EPM带来贡献;PKL重新塑造形象后的租金收入增加;以及InM的租用率提高。零售业楼面的贡献占信托总收入的97.7%,单单PKL的贡献已占总收入的79.4%。

二、租户过度集中的风险偏低,由于来自十大租户的租金占信托FY18租金收入的仅仅12%。信托共有867份零售业及办公楼租约。餐饮店及时装店租户分别占零售业NLA的27%及24%;从事产业工作和顾问服务的租户分别占办公楼NLA的58%和12%。截至去年12月底,信托的零售业及办公楼面的加权平均租期分别为1.15年和1.21年。

三、收购EPM的资金是由举债融资,因此信托的借贷在FY18激增至21亿令吉,FY17为15亿令吉,并令其杠杆比率从25.9%提高至33.8%。信托的平均债务成本为4.8%,其中53.5% (12亿令吉)的贷款是按浮动利率计算利息。流动负债为9亿零90万令吉,主要包含获得更新的7亿1,600万令吉定期贷款。

四、去年,PKL取得4.4%的租金上调幅度。一位股东指出,广场将在今年到期的租约相等于该广场的65% NLA或60%收入。非独立执行董事Lee Tuck Fook (LTF)表示,争取新租户并不是大问题,由于该广场去年的租用率为98.7%,他预期今年将取得单位数百分比的租金上调幅度。

PKL的人潮有70%是马来西亚人,其他顾客是来自中国、印尼、澳洲及中东的旅客。另一方面,大门是一家邻里购物商场;InM则主要吸引上班族光顾。

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五、信托的总裁Philip Ho Yew Hong道出董事会对大门的市值年比下跌1亿零600万令吉的忧虑。大门去年的租用率为74.4%,并非常依赖举办各种活动来吸引人潮。管理层正在探讨为大门重新定位的计划,通过更新租户组合来把大门塑造成适合社区与家庭的购物商场。

去年大门进行了资产提升工程,包括改变走廊格局及提升500米长、通往地铁站的人行道,以帮助顾客节省时间及更享受在广场内的时间。

预期最迟在今年年中,一家拥有约600名员工的保险公司将搬迁至大门对面的一个商业单位。信托总裁希望这将有助于增加大门的人潮。虽然大门的表现欠佳,但LTF指出,大门的贡献占信托收入的仅仅5%多一点。

六、信托保留其收购武吉免登另一个购物商场fahrenheit88及吉隆坡柏威年酒店(Pavilion Hotel Kuala Lumpur)的优先权。柏威年白沙罗项目Pavilion Damansara Heights内的购物中心及柏威年武吉加里尔广场(Pavilion Bukit Jalil)等其他购物商场的业主也是信托的保荐商。

信托管理层将检讨这些购置资产的机会,并只会收购能提高获益率及带来长期价值的物业。管理层之前决定不参与柏威年武吉加里尔广场的发展项目,但信托总裁最近在广场完工后表示对广场有兴趣。

七、一名股东问及PKL的租户之一百盛(Parkson)的情况,由于百盛最近把其在购物商场Suria KLCC的百货商店结束了。LTF表示,百盛将提升其在PKL的百货商店,由于关闭上述商店后,其他商店成为其重要的收入来源。根据笔者的观察,在LTF的百盛商店正在进行装修,而时装品牌MSGM也定于今年4月在百盛开专柜。

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