本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

最近刚申请在香港主板上市的易商红木集团(ESR Group以下简称易商红木)为一家中资物流地产商。新加坡投资者对于易商红木理应不感到陌生,因后者也是新加坡上市公司易商红木信托(ESR REIT)的管理商。新加坡已有多个工业及物流房地产投资信托(REIT),因此本地投资者对这类资产应有所认识。

然而,对香港投资者来说,易商红木是一种全新的商业房地产。此外,值得注意的是,于2019年首个季度,领展房地产投资信托基金(Link REIT)的总回报落后于办公室REIT冠军产业信托(Champion REIT)及在新加坡双边上市的零售REIT置福产业信托(Fortune REIT)。随着目前及新的房地产投资开始吸引市场的关注,因此北亚地区的投资选择将会增加,并会迎来一个商业房地产投资的新时代。

物流房地产面对多个客户。传统上,第三方物流营运商(简称3PL)为其主要客户。举个例子,一家西方零售商向中国多个工厂订货,如果每间工厂都各自直接使用海运运货,效率便会很低。此外,如果是直接海运货物,之后发现的瑕疵品得再度使用海运送回工厂令运费翻倍。

第三方物流营运商的重要性

因此,如果利用3PL从多间工厂收集货物至一个集中点,效率将会更高。接下来,3PL可以为终端客户检验货物并将所有货物集合为单一海运货物。这样货物只储存在集中点几天,从而加速货物进出集中点所需的时间,以达到高效的营运流程。

物流营运商也可帮助进口流程。例如,大型零售品牌在发展中或小型经济体通常只有小规模的部署,因此,选择物流营运商将货物送达目标市场更符合成本效益。在过程中,物流营运商还可代替零售品牌公司完成通关手续。

再来,货物的包装有时需要其他附带条件。例如,当地法律可能规定已包装好的食物需要附上以当地语言所注明的营养成份及原料标签,物流营运商可帮助加上所需标签。完成后,便可以把货物运送至当地的零售点。一些食物,例如巧克力及冷冻肉类在运送过程必须遵守特定运送指引以保持它们的安全及品质标准。进口流程与出口流程一样,彼此都强调运送的速度。

另一方面,现代网络零售商也需要相同作业及附带需求。上述提及的3PL以企业对企业模式进行,而它们所交付的货物一般是属于批发数量。然而,网络零售商直接为个别客户服务,因此数量不多。换句话说,如果送往超市是价值100元的马铃薯片,整箱都是100包相同的物品。但是,送往网络零售用户价值100元的货品可能包含几种不同的物件。

基于以上因素,网络零售商也需要物流空间来包装订单。主要的物流营运商,例如亚马逊(Amazon)及香港电视网上购物(HKTVmall)已经使用机器人来进行自动化包装。机器人虽然是一项很大的投资,并需要很大的仓库空间。

现代化物流中心

房地产行业建立现代化物流中心来满足出口商、进口商及网络零售商的需求。这些物流中心大都靠近主要交通枢纽。物流中心的坡道及完善的规划确保货车能容易进出。

目前而言,物流中心的面积更大。我们之前参观了面积超过100万平方英尺的物流园,总共大约有十二栋大楼。这些大楼的楼顶很高及柱子不多,好让自度化的部署更有效率。

除了新加坡和香港以外,许多发达国家的物流房地产也发展成熟。有鉴于此,我们相信此行业会是经济自然演化当中不可或缺的一部份,并可视为一个合适的长期投资选项。

 

 

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