亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust,以下简称ARAHT)于2019年5月9日在新加坡交易所登场,招股价为每单位0.88美元。今次的首次公开售股(IPO)受到大约1.1倍超额认购,因为公开发售的5,110万个单位获得的有效申请为5,470万个单位。在这个新酒店信托推出后,收入投资者如今在为其组合添加高回报的股只时可以有多一个选择。今期,我们将为大家探讨ARAHT拥有的投资优势。

涉足美国酒店领域

ARAHT的初期组合包括遍布美国21个州的38间高档精选服务酒店,总值为7亿1,950万美元,因此,投资者有机会投资与横跨美国重要增长地区的酒店领域。

酒店数据专业研究机构STR Global 汇编的数据显示,美国是全球最大的住宿市场,截至2018年12月总共拥有530万间酒店客房,占了全球客房数量大约30%。

历来,美国的住宿需求增长与其实际国内生产总值(GDP)增长息息相关,由于个人收入增长令随意开支如休闲旅游提高,而业务活动增长也推动企业及集团旅游。自2010年以来,美国经济经历强劲扩张,至2017年,实质GDP是以2.2%年复合增长率(CAGR)在增长,后者是受到个人和企业税率调低推动,从而刺激消费开支及企业盈利。

与此同时,供应增长预期将会减弱,由于建筑成本因原材料和人力成本上涨而提高。来自世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,从1988年至2018年,美国住宿市场的供应量是以1.8% CAGR增长,而估计近期的净新供应量将与长期的CAGR相同。由此可见,需求增长的步伐明显超越供应增长,这对美国酒店市场前景来说是一个好兆头。

在需求稳健增长的支持下,美国住宿市场的每客房平均收入(RevPAR)在过去9年连续取得正面增长。展望未来,如果市场的需求与供应动力维持乐观,年度RevPAR预期在未来几年将以1.8% CAGR增长。

ARA US A

保荐商简介

保荐商ARA Real Estate Investors 23亚腾资产管理(ARA Asset Management)的非直接全资子公司。亚腾资产管理是一个首要环球综合房地产基金管理商。截至2018年12月31日,它在23个国家的100个城市管理接近价值801亿元的资产。房地产投资信托(REIT)的活跃投资者对亚腾资产管理应该不会感到陌生,因为它也管理在新加坡上市的新达信托(Suntec REIT)及凯诗物流信托(Cache Logistics Trust),以至在香港上市的置富产业信托(Fortune REIT)、汇贤产业信托(Hui Xian REIT)及泓富产业信托(Prosperity REIT)。鉴于亚腾资产管理的网络广阔及在REIT领域的专长,投资者对ARAHT承诺的增长潜能应可感到安心。

此外,ARAHT组合里的酒店全部都是属于凯悦嘉轩(Hyatt Place)或凯悦嘉寓(Hyatt House)品牌,并与凯悦(Hyatt)签订了特许营运协议。值得一提的是,凯悦是全球规模最大及声誉卓著的酒店品牌之一,截至2018年12月,它在全球60个国家拥有19个品脾,覆盖超过850个产业。

还有就是,ARAHT委托了美国最大型的独立酒店管理公司Aimbridge Hospitality (Aimbridge)来全面管理其酒店。Aimbridge在经营环球知名品牌酒店方面,水准一直保持稳定及无与伦比。它目前在美国、加拿大及加勒比海地区管理超过800间酒店及超过10万个房间。

组合表现

ARAHT组合的所有38间酒店中,36间是属于永久业权,只有凯悦嘉轩Secaucus Meadowlands及凯悦嘉轩Lakeland Center 这两间酒店是属于租赁产业,假设ARAHT行使初期租约的更新权,它们余下的租赁期将超过50年。这无疑为信托的租金收入来源提供十分理想的安稳条件。

ARAHT在过去三年享有稳定的入住率及RevPAR。77%的入住率明显高于66%的全国平均;而94美元的RevPAR也比全国平均的86美元为高。在多个凯悦嘉轩酒店完成翻新及提升工程后,FY17的总收入及净产业收入(NPI)比一年前分别升高了2.2%及1.8%。不过,由于前持有人扰乱组合的营销和销售程序令入住率下跌,FY18的收入及NPI分别下跌2.6%及7.6%。

ARA US B

估值

ARAHT宣布其派息政策:2019年及2020年预期将把全部可分配收入派作股息;接下来的年度将把90%可分配收入派作股息。它也在招股书中预期2019年的每单位年度派息为0.07美元。基于ARAHT在2019年5月17日的0.865美元收盘价,意味着其获益率为十分诱人的8.1%,因为其他在新交所上市的酒店信托的获益率大约为5%至6%。假设ARAHT管理层的预测准确,我们认为信托目前的价位不算昂贵。

ARA US C

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