丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)(SGX: N2IU)于2011年4月首次公开售股(IPO),直至2019年3月31日(FY19财政年度末)所产生的总回报为185.3%。截至今年3月尾,丰树商产信托的单位价格为1.89元,而其IPO价位为0.88元。

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资料来源:丰树商产信托FY19发布会

究竟为什么单位信托人能够取得强劲回报?在知道原因后,投资者便可以在投资房地产投资信托(REIT)时作出正确决定。

丰树商产信托简介

丰树商产信托是聚焦于新加坡的REIT,它拥有5个办公楼及零售资产,其组合包括怡丰城(VivoCity)、丰树商业城第一期(Mapletree Business City 1)、港务集团(PSA Building)、丰树安顺大厦(Mapletree Anson)及港湾美林大厦(Merill Lynch Harbourfront)。这些资产的价值达到70亿4,000万。

强劲财务表现

丰树商产信托的增长及强劲财务数字是其取得亮丽表现的关键原因。自IPO以来,丰树商产信托的毛收入、净产业收入、可分派收入、每单位派息(DPU)及每单位净资产值(NPI)均在稳健增长。以下是一些重点:

1. 毛收入从FY12的1亿7,730万元增加至FY19的4亿4,390万元,意味着年复合增长率(CAGR)约为14%。

2. 净产业收入从FY12的1亿2,400万元增加至FY19的3亿4,760万元,意味着CAGR为大约16%。

3. 可分派收入从FY12 的9,820万元增加至FY19的2亿6,400万元,意味着CAGR为大约15%。

4. DPU 从FY12的5.271分增加至FY19的9.14分,意味着CAGR大约为8%。

5. 每单位NAV从2012年3月尾的0.954元增加至2019年3月尾的1.60元,意味着CAGR为大约8%。

尽管在环球金融危机期间,怡丰城的租金保持强劲,从其IPO招股书便可看到。

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从2008年至2010年,尽管市建局的租金指数下跌,但怡丰城的租金提高,这证明怡丰城的抗跌力强。

因此,丰树商产信托财务数字的强劲增长令单位持有者获得的总回报十分可观。

展望未来

丰树商产信托可以继续交出亮丽的成绩吗?笔者认为它有潜能达到。目前,怡丰城正在进行翻新,随着巨人超市(Giant)迁出,新商店将会填补来吸引购物者。此外,公共图书馆进驻后,相信会有更多家庭在怡丰城消耗更多时间。随着圣淘沙名胜世界(Resorts World Sentosa)从2020年开始进行扩张,怡丰城有望受惠于前者的溢出效应。

以目前大约1.95元价位而言,丰树商产信托的股价与账面值比为1.2倍,而股息获益率为4.7%。

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