新加坡房地产投资信托(S-REIT)迄今的表现普遍来说不错,尤其在中美贸易战悬而未决的情况下,吸引到越来越多投资者的关注。随着贸易战越演越烈及关税提高,投资者可能再次对高获益率及稳健的S-REIT趋之若鹜。

星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust,以下简称FCT) 自年初以来,在本地S-REIT中一直是表现较佳的房地产投资信托(REIT)之一 。不包括派息在内,只是回报已经达到13.4%,由于这个REIT的价位从年初的2.17元升高至5月尾的2.46元。FCT的表现能在2H19得以维持吗?鉴于其价位在今年已取得不错的升幅,究竟FCT还有多少吸引力?

独树一帜的投资主题

比起其他本地零售REIT,像丰树商产信托(Mapletree Commercial Trust)、升禧环球信托(Starhill Global REIT)及凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust),FCT的组合有点与别不同。 FCT没有在新加坡的“黄金地段”拥有产业,它只是专注在住宅区内经营购物商场。
目前,这个REIT在其组合拥有6个市区外围的购物商场:长堤坊(Causeway Point)、纳福城北翼(Northpoint City North wing)、樟城坊(Changi City Point)、勿洛坊(Bedok Point)、油池坊(Yew Tee Point)及艾格坊(Anchor Point)。由于这些购物商场位于住宅区内,因此消费者及散户投资者应该对它们并不陌生。

随着下行风险向高档零售业务倾斜,FCT的商场拥有较大的抗跌力,鉴于住宅区内的人均零售商场面积比黄金地段小许多。在这个策略下,FCT购物商场实际上在邻近地区遇到的竞争不高,甚至没有,同时享有来自住宅区的人潮。

FCT A

派息有增无减

只要看看FCT的派息记录,投资者便会对这个REIT的品质深信不疑。自从在2006年上市以来,FCT的派息有增无减。多年下来,其每单位派息(DPU)从FY07的6.55分提高至FY18的12.015分,意味着在过去11年,年度DPU是以5.7%年复合增长率在增长。

FCT在目前的财政年度继续提高DPU。在最新公布的1H19业绩里,FCT宣布DPU为6.157分,高于1H18的6.10分。

增长主要是来自续租租金提高。在首6个月里,FCT从续租租约及更换到期租约而来的租金增幅平均为5.4%。相应地,1H19的净产业收入取得3.6%升幅至7,180万元。

刺激增长

为FCT带来支持的是其强大的保荐商星狮地产(Frasers Property),后者本身是东南亚规模庞大的地产商之一,并在新加坡交易所上市。为维持FCT的强劲增长势头,其实力雄厚的保荐商经常为这个REIT组合注入资产。

在公布1H19业绩后,FCT最近宣布将会从其保荐商以4亿4,060万元收购水滨坊(Waterway Point)的33.3%股权。水滨坊位于榜鹅地铁站旁边,它是榜鹅组屋区内的唯一全方位购物商场。

水滨坊的净可出租面积为37万1,200平方英尺,而截至2019年3月31日的承租率为98.1%。这项收购预期为DPU带来增长,基于水滨坊的100%协定产业价值为13亿元,初步收益率为4.7%。

负债比受控

为收购融资,FCT已发行新单位筹集资金,总收益预期不超过4亿3,740万元,后者将通过私下配售及优先股形式进行

在截稿时,私下配售刚刚完成。在筹得的3亿6,960万元总收益中,1亿8,870万元将用来偿还部份于2月及3月份购买PGIM房地产亚洲零售基金(PGIM Real Estate AsiaRetail Fund)时所借的过渡性贷款。余下收益将通过发行优先股来筹集,后者刚开始推出。

在收购水滨坊的股权后,FCT的总负债预期将达到12亿元,包括按比例计算的1亿9,100万元银行贷款。把后者考虑在内,FCT预期这个REIT的负债比在收购完成后大约为33%。这个水平低于45%顶限许多,因此,FCT依然拥有大约4亿元的借贷空间。从其保荐商而来的潜在收购目标将会是纳福城南翼(Northpoint City South Wing)

FCT B

泡沫化估值

收购对FCT的每单位净资产值(NAV)产生的预估效应不大。在完成收购后,每单位NAV预期维持在2.10元。基于目前每单位2.46元价位,FCT是以高于其账面值大约17%在交易。

与此同时,我们尝试计算出一个指示性DPU,看看以目前的单位价格,投资者将获得多少收益。基于1H19的6.157分DPU,我们假设FY19年度化DPU约略为12.3分,这意味着指示性获益率只为大约5%。

FCT C

看看其他本地零售REIT,我们发觉大部份(除了升禧环球信托)是以其各自账面值溢价在交易,与FCT一样。与此同时, FCT的获益率也比得上其同行。因此,我们相信单位价格的强劲表现不限于FCT,本地一篮子零售REIT也如是。

总结

虽然FCT独树一帜的投资主题确实受欢迎,但目前昂贵的估值及低收益让这个REIT的受欢迎程度大大减低。

随着大市在下跌,本地零售REIT不大吸引的估值应会出现调整。与此同时,其他次领域如工业及办公楼可能受到更大的下滑保护,鉴于它们的基本面在巩固。酒店次领域也在见底回升,让向往收益的投资者可以有更多有利的选择。

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