迈入2H19,马来亚银行金英证劵(Maybank Kim Eng(简称MBKE))预期市场将会起伏不定,因新加坡的贸易量很高。随着宏观经济前景疲弱,过去6个月的盈利增长预期下滑。

不过,MBKE认为有4个领域可在市场的惊涛骇浪中‘乘风破浪’。我们将分两篇报道来分析这4个领域,而本文所介绍的为工业及酒店信托(REIT)。

3. 工业REIT

供应短缺带来市场动能

工业REIT次领域的租金开始稳定下来,并应会继续从谷底回升。MBKE认为,这是由于各类产业的供给短缺,因市场对毗邻基础设施及交通枢纽的高规格产业需求与日剧增。位于城市郊区较新的商务园及高规格产业的租金预期将得到支持,由于科技公司及共享空间营运商开始选择性的在中央商业区之外扩展业务。

MBKE也指出,较旧产业的需求放缓将促使业主推动资产提升措施(AEI)或重建计划。此外,这些产业的平均土地使用期限也比政府新售出的工业用途土地来得长。有趣的是,政府工业地的销售供应持续在减少。

工业REIT在海外的资产收购为它的催化剂之一。MBKE预期过去两年所完成的资产收购将提高工业REIT于2019年的每单位派息(DPU)。资产收购的增长有望更上一层楼,而更多交易将聚焦于发达市场。

MBKE表示,中型及大型工业REIT的DPU预期可取得3至4.5%年复合增长率(CAGR),相比总体新加坡REIT 2.7至5.2%的CAGR。工业REIT FY19的平均6.8%股息获益率也高于新加坡REIT领域的4.6%。

工业REIT当中,MBKE看好的大型REIT为腾飞房地产信托(Ascendas REIT)丰树工业信托(Mapletree Industrial REIT),鉴于它们在发达市场的的增长潜能及负债空间。

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4. 酒店REIT

酒店REIT次领域翻身在即

MBKE推荐的另一个次领域为酒店REIT次领域。充足的酒店客房供应及稀少的到访游客人数对酒店REIT次领域影响甚大,导致过去几年的每客房平均收入(RevPAR)的下滑。然而,这段长时间的颓势已接近尾声,由于新加坡上市的酒店REIT的RevPAR已开始回升。

来自中国的游客除了为旅游业的增长带来支持,客房的供应短缺也将酒店的住房率从84%推升至2019年1月的89%,为5年来最高水平。酒店运营商表示,收益较高的商务客房预订也开始增加。MBKE预期酒店及服务式公寓的RevPAR于2019至2020年可取得5至8%的增长。

资产收购为新加坡上市REIT提高DPU不可或缺的策略之一。对酒店REIT来说,海外的增长契机有助前者于2H19年取得DPU的增长。MBKE表示,交易的增长势头可迎头赶上(尤其是欧洲地区),鉴于以欧元报价的债务融资所产生的正利差。

酒店REIT当中,MBKE认为城市酒店信托(CDL Hospitality Trusts)辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)在资产收购的增长方面处于有利位置,由于两者较高的债务空间及保荐商即将陆续出售的资产。MBKE表示,城市酒店信托可提供强劲的回报,由于刚完成的交易将提升它的收益率,加上以需求为主导的基本面可获得增强。

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