在市场充满越来越多变数之际,庞大资金涌入房地产投资信托(REIT),尤其是机构投资者,因为REIT通常被视为较具防御能力的股只。这导致富时海峡时报房地产投资信托指数自年初以来飙升超过18.2%,并让许多投资者纳闷,因为他们不知道自己是否错失了良机。不过,如果有些投资者害怕错失机会,并在此刻下定决心进场,我们有些建议让大家考量,希望投资者务必谨慎行事。

更多REIT寻求上市

由于受到强劲需求支持,在2019年5月,我们看到两个美国酒店信托相隔两个星期一先一后首次公开售股(IPO),它们都在争夺投资者的资金。这两个酒店信托分别为亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust)及美鹰酒店信托(Eagle Hospitality Trust)。这两个IPO均十分成功,分别筹得4亿9,800万美元及4亿5,280万美元总收益。

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虽然这两个信托的股息获益率相当高,超过8%,但投资者需要小心翼翼,因为酒店信托的收入通常比较起伏不定,因为住宿期较短及容易受到经济周期影响。还有就是,随着大部份外国信托的资产是位于海外,投资者必须对国家层面风险和外汇风险多加留意。面对利率前景走低,以及美国预算赤字在飙升,我们对美元近期的实力不大乐观。

上个星期,在美国拥有11个办公楼产业的Prime美国房地产投资信托(Prime US REIT)于2019年6月28日提交了初步招股书。与此同时,市场有传言,星桥腾飞(Ascendas-Singbridge)正考虑把其最近在美国收购的一组33个办公楼产业通过一个REIT在新加坡交易所上市。除此之外,目前管理四个在新交所上市REIT的丰树投资(Mapletree Investments)也表示有意在未来四至五年内添加多两个REIT,后者将包含其海外学生宿舍及物流资产。无论如何,未来几年将会有更多REIT陆续在本地上市。

筹资活动增加

由于REIT需要把它们每年应课税收入最少90%分派才可以享受税务豁免优惠,因此,它们不会在储备中持守过多现金,而当要作出收购和进行资产提升计划时,它们便需要向单位持有者筹集资金。随着目前的单位价格提高,因此目前是REIT通过私下配售及发售证券来集资的最佳时机。

就在上个月,星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)完成了一连串的筹资活动,其中包括私下配售1亿5,520万个新单位给机构投资者及合资格投资者,并向现有单位持有者优先发售2,880万个新单位,两者总共筹得大约4亿3,740万元总收益,后者将用于收购PGIM房地产亚洲零售基金(PGIM Real Estate AsiaRetail Fund)及在水滨坊(Waterway Point)的33.3%股权。筹资活动获得机构投资者和散户投资者的热烈反应,私下配售获得2.3倍超额认购,而优先售股也差不多获得2倍超额认购。

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接着,易商红木信托(ESR-REIT)也在今个月进行私下配股,发售高达1亿9,500万个新单位来筹资1亿元,后者用来收购位于班丹路(Pandan Road) 48号的产业、为两个现有产业的资产提升工程融资及减低现有债务。这次配售获得大约2.5倍超额认购,尽管基于惯常估计,在完成建议中的交易后,每单位派息(DPU)将会微跌1.1%。在截稿时,易商红木信托没有公布优先发售新单位给现有单位持有者的详情。

与此同时,克伦威尔欧洲REIT (Cromwell European REIT,以下简称CEREIT)最近也完成一个私下配售单位计划来为收购位于法国和波兰的6个产业而筹资1亿5,000万欧元。管理层表示,新产业的净初期获益率为7.4%,而CEREIT现有办公楼资产的获益率为5.8%。因此,该项收购预期存在着租金提升潜力,并令DPU取得增长。

虽然REIT为收购资产来取得增长,筹资是不可避免的事情,但投资者对那些过度积极扩张组合而令负债比提高的REIT必须提高警觉。在信贷紧缩的时候,这些REIT可能为债务再融资时会面对更大挑战。此外,REIT投资者最好是预留一笔可随时动用的资金作购买附加单位时使用,让其持有的单位不会在这个过程中受到稀释。

鉴于凯德集团(CapitaLand)在与星桥腾飞合并后积极脱售资产来减轻资产负债表的负担,以及华联力宝医疗(OUE Lippo Healthcare)把其日本产业注入先锋医疗产业信托(First REIT)的可能性提高,我们对于有更多REIT接下来会进行筹资活动一点也不感到惊奇。

降息对REIT有利吗?

美国联储局在2019年6月举行的议息会议以温和姿态落幕,而联储局主席鲍威尔表示,一旦有需要,央行为降息做好准备。因此,分析师预期今年将会出现两次降息,而第一次可能会提早在今年7月份出现。

由于REIT的财务结构是以杠杆为主,因此一般而言,一个低息环境对REIT的前景有利。低息意味着融资开支可以减低,从而令盈利提高及给予单位持有者的派息增加。不过,实情是否常常如此?

凡事都存在正负两面。我们认为减息基本上是一个刺激经济的扩张性货币政策。当央行减息,我们可以理解为经济不是很好。进一步而言,如果经济疲软对业务增长和扩张没有助益,那么商家们有可能不会租用较大的空间。最糟糕的情况是,当形势越来越艰苦时,他们甚至会欠租。这个情况对REIT不妙,因为在谈到利息开支减低或派息提高之前,它们的生计已受到威胁。

举个例子,美国联储局在2008年出现次优抵押贷款危机时把基准利率减低之接近零水平,但REIT的表现也没有特别出色,而事实上,它们跟随大市下沉。

获益率受压缩

随着REIT的单位价格攀升,它们的获益率同时间也会受到压缩。被誉为蓝筹REIT的凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)由于其净产业收入及派息自上市以来持续增长,其价位在2019年7月1日升至2.67元历来高位。然而,其获益率下跌至5%之下,低于其历来获益率平均超过一个标准差。从这点来看,随着REIT目前的价位大幅上扬,REIT传统上在投资者组合中作为收入股的角色受到很大程度的压抑。话虽如此,聪明的投资者在匆匆地把辛苦赚来的钱作出投资前,应清楚理解有关投资的特性、优势及缺点。

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