房地产投资信托(REIT)似乎是必赚的投资,因为多数REIT的每单位派息(DPU)都有不错的增长,并且派息稳定。最近并没有关于任何REIT出现任何问题的报导,不像一些陷入困境的企业面对资金周转或遭债权人申请清盘等挑战。

不过,REIT并非能幸免一切的困扰,从2008年至2009年衰退期间的REIT市场便可见一斑。REIT当时面对的问题多数与金融业瘫痪相关。由于REIT非常依赖资本市场及房地产市场,资本冻结及地产市场崩溃为一些REIT带来了严重的问题。

让我们来看看REIT面对的三大风险,而投资者对这些风险绝不可掉以轻心。

一、再融资风险

条例规定REIT必须把至少90%盈利派作股息,因此REIT也必须依赖向外贷款来提供营运资金。有鉴于此,再融资风险成为任何REIT所面对的极大风险之一。

一个REIT可能无法为其债务再融资的原因是其放贷人面对压力。银行可能会因严重的金融危机而面临倒闭,并且需要筹集股本来补充资本。

二、估值风险

REIT的产业价值可能会在危机爆发时大跌,导致违反借贷合约条款。这种情况发生的可能性甚大,由于地产是非流动资产,而陷入窘境的业主可能在衰退期大幅降价出售资产,令估价事务所对产业账面值大打折扣。

一旦借贷合约条款遭违反,相关REIT必须在债权人要求下即刻偿还贷款。这或会导致该REIT走上破产之路。

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三、资本市场风险

假设一个REIT无法为贷款再融资,理论上它可以向资本市场集资,以加强资本负债表。不过,如果资本市场因熊市而面临崩溃,这意味着集资活动会得到冷淡的反应。

该REIT也可能必须以大幅低于市价的价格发行新股,这将为既有股东带来严重稀释效应。如果该REIT无法筹足资金来偿还到期债务,便可能被迫清盘。

风险可能令你措手不及

尽管上述风险在2008年至2009年的低迷期浮上台面,成为真实的冲击。虽然那已是近十年前的事了,但同样的风险可能在任何时候卷土重来。

做好准备绝对没错,因为下一个危机会在何时爆发不会有任何预示。因此,投资者必须确保自己不会过度投资于REIT,并且选择仅有小部份债务必须在未来几年里再融资及旗下资产能在低迷期保值的REIT。

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